Contrato de Arrendamiento

El Contrato de arrendamiento (locatio en Derecho Romano) es un tipo de contrato que establece entre las dos partes una relación de obligación, tanto de ceder un bien como de pagar un precio cierto.

En España suele utilizarse para denominar a los Contratos de Alquiler, donde se produce el arrendamiento de una vivienda. El arrendador es la persona que pone a disposición el uso de un bien, cediéndolo al arrendatario, quien podrá utilizar y ocupar este bien pagando a cambio un precio que debe ser cierto y conocido por ambas partes.

La ley que regula esta materia en nuestra legislación es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Contenido del Contrato de Alquiler

Existen unos aspectos básicos que el contrato de alquiler de vivienda debe incluir:

  • Arrendador y Arrendatario deben identificarse de manera adecuada, aportando datos suficientes para la correcta personalización.
  • La finca o vivienda arrendada también debe ser identificada, señalando si es casa, piso, local… Debe incluirse dirección postal completa y referencia catastral.
  • Certificado de eficiencia energética en alquileres superiores a 4 meses.
  • Duración por la cual se obligan las partes.
  • Precio del alquiler.
  • Costes que el inquilino debe asumir.

Duración del Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Actualmente, el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual entró en vigor el día 7 de Marzo de 2019 es la norma que regula la duración.

En ella se indica que un arrendamiento con duración inferior a los 5 años (7 si el arrendador es Persona Jurídica) podrá ser extendido hasta los 5 (o 7) si el inquilino o parte arrendataria lo desea. Aunque el arrendador se oponga.

Sin necesidad de comunicación, simplemente pagando el alquiler y siguiendo en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento.

Una vez transcurridos cinco (o 7) años, si el arrendador no avisa la finalización del contrato con 4 meses de antelación, o el arrendatario no indica su negación a continuar con 2 meses de antelación, el contrato de arrendamiento quedará prorrogado otros 3 años más gracias a la tácita reconducción arrendaticia.

Contratos celebrados entre el 6 de Junio de 2013 y el 6 de Marzo de 2019

Estos contratos podrán ser prorrogados de forma obligatoria para el arrendador hasta superar los 3 años de duración, durante un año con 30 días de plazo entre prórroga y prórroga.

Una vez transcurridos 3 años, el contrato se prorrogará un año más si ninguna de las partes notificase a la otra con 30 días de antelación.

(*) Importante señalar que el 18/12/2018 entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, derogado tras la Resolución del Congreso de los Diputados de 22 de Enero de 2019.

Contratos anteriores al 6 de Junio de 2013

Estos contratos deben ser prorrogados de manera obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario hasta superar los 5 años de duración. La nueva prórroga tendrá una duración de 3 años como mínimo. El inquilino puede desistir avisando con un mes de antelación.

ley de arrendamientos urbanos nueva 2019

Garantías del arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede reforzarse con medidas de seguridad como:

  • Pago de una fianza: Más que un derecho es una obligación, ya que el mínimo legal es depositar un mes de fianza (dos meses si el uso será distinto al de vivienda).
  • Depósito: Es el hecho de inmovilizar una cifra cierta y determinada de dinero, y ponerlo a disposición del propietario en caso de impago.
  • Aval: Sea una persona o un banco, el avalista (quien avala) responderá ante el impago e incumplimiento del arrendatario (inquilino).
  • Seguros: La sociedad aseguradora responderá ante los incumplimientos del arrendatario, quien debe pagar la cuota.

Certificado de Eficiencia Energética

Todos los contratos celebrados después del 1 de Junio de 2013 obligan al propietario a disponer del pertinente Certificado de Eficiencia Energética y la Etiqueta de Eficiencia Energética. Una copia del mismo debe ser entregada al arrendatario.

El certificado de Eficiencia Energética alberga importante información acerca de la calificación energética del inmueble, reflejando su consumo y estableciendo el nivel de uso de energía de la vivienda.

¿Cómo conseguirlo?

Debe expedirlo un profesional cualificado: arquitecto, ingeniero, arquitecto técnico, ingeniero técnico. Una vez conseguido, es necesario presentarlo ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas.

certificado de eficiencia energética

Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Arrendamiento (FAQ)

Aquí intentaremos dar solución a las preguntas más frecuentes y cotidianas sobre el arrendamiento y su contrato.

¿Puedo hacer obras estando de alquiler?

No. Es necesario consentimiento escrito por parte del arrendador, sobre todo al modificar elementos estructurales o elementos de seguridad. Si haces obras sin consentimiento de tu casero, puede obligarte a que devuelvas la vivienda a su estado original.

¿Pueden subirme el alquiler?

Depende. Si el arrendador ha realizado obras de mejora, puede subir la renta anual, pero no superar el 20% de la renta anual vigente al terminar las obras.

¿Puedo realquilar? Subarriendo

Sólo podrá subarrendarse la vivienda de forma parcial y con consentimiento escrito por parte del arrendador. De otra forma, el subarriendo no es posible y si se realiza es motivo de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

¿Qué ocurre si fallece el arrendatario?

Es posible la subrogación en el contrato por parte del cónyuge o relación análoga que haya convivido durante dos años con el alquilado. Si hubiese hijos en común, sólo será necesaria la convivencia.

También podrán hacerlo tanto descendientes como ascendientes que hayan convivido los dos años anteriores con el arrendatario, así como los hermanos. Los parientes hasta el tercer grado que posean reconocida minusvalía igual o superior al 65% que hayan vivido los dos años anteriores también acceden a este derecho.

Ganamos justicia más rápidamente si hacemos justicia a la parte contraria