Enervación del desahucio

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El arrendatario tiene la posibilidad de evitar el desahucio por falta de pago de la renta o cantidades similares, como el pago de servicios o la comunidad de propietarios, y continuar con el contrato de arrendamiento.

Si el inquilino no cumple con su obligación de pago, el arrendador puede iniciar un juicio de desahucio para recuperar la propiedad. Sin embargo, la Ley también concede al inquilino la oportunidad de evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas.

Esta oportunidad es única y solo se puede utilizar una vez durante la duración del contrato. Si se realiza el pago dentro del plazo establecido por la Ley, el arrendatario podrá continuar con el alquiler.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es una alternativa para finalizar el proceso legal de desalojo sin tener que expulsar al inquilino. En otras palabras, se le brinda al arrendatario la posibilidad de saldar todas las deudas pendientes o depositar el dinero correspondiente, lo que permitirá poner fin al juicio de desahucio y continuar con el contrato de alquiler vigente.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil establece la posibilidad de enervar la acción de desahucio. Si el arrendador inicia un proceso de desahucio por falta de pago, el inquilino puede evitar ser desalojado pagando todo lo que debe y continuar con el contrato de alquiler.

ARTÍCULO 22.4 LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

art 22.4 lec

Es importante destacar que esta opción solo puede ser utilizada una vez durante todo el periodo de arrendamiento, por lo que no es posible enervar el desahucio en más de una ocasión. La enervación del desahucio es una oportunidad única y excepcional para el inquilino.

Excepciones

Aunque por lo general se permite la enervación en el primer intento, hay una excepción en la que no se permite.
Esta excepción se refiere al último párrafo del artículo 22.4 de la LEC, que establece que no se puede enervar el desahucio si el arrendador ha requerido el pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se ha efectuado en ese momento.

Esta excepción se aplica incluso si es la primera vez que se intenta enervar durante la duración del contrato de arrendamiento.

Requisitos para impedir la enervación del desahucio

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos necesarios para evitar la enervación del desahucio. Estos requisitos mínimos que deben incluirse en el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejerza su derecho de enervación son los siguientes:

  • El arrendador debe comunicar un requerimiento de pago de la renta o cantidad equivalente de manera fehaciente
  • El requerimiento debe permitir demostrar que el arrendatario lo recibió, por ejemplo, mediante notario o burofax con acuse de recibo
  • El requerimiento debe referirse a rentas o cantidades impagadas
  • Debe transcurrir al menos 30 días desde la recepción del requerimiento de pago hasta la presentación de la demanda de desahucio
  • Si el arrendatario paga las cantidades adeudadas dentro del mes que el arrendador debe esperar para presentar la demanda de desahucio, se considera que ha enervado el desahucio
  • El arrendatario no debe haber puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según el Tribunal Supremo, no es necesario comunicar al arrendatario que el contrato será resuelto ni que no se permitirá la enervación de la acción de desahucio si no se paga dentro del plazo establecido.

¿Y si el inquilino paga las deudas antes de ser requerido?

Cuando un inquilino adeuda rentas y se interpone una demanda de desahucio en el Juzgado, pero antes de que el Juzgado lo requiera, el inquilino tiene la posibilidad de enervación del desahucio si abona las rentas adeudadas. Sin embargo, si el inquilino ya ha enervado el desahucio en una ocasión anterior, no podrá hacerlo de nuevo.

En el caso de que el inquilino se retrase en el pago del alquiler y el arrendador interponga una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tendrá que pagar la renta adeudada antes de que el Juzgado proceda a efectuar el requerimiento previsto en el artículo 440.3 de la LEC.

Si el inquilino realiza el pago antes de este requerimiento, se considerará que ha enervado la situación.

Sin embargo, si el inquilino ya ha enervado el desahucio en una ocasión anterior y se encuentra en la misma situación de impago, el pago después de la demanda no se considerará una segunda enervación.

La fecha de presentación de la demanda es determinante para la viabilidad de la acción de desahucio y cualquier subsanación posterior no podrá enervar la situación. De lo contrario, se podrían eludir los efectos de las causas resolutorias de los arrendamientos con cautelosas determinaciones encaminadas a burlar las decisiones del arrendador.

¿Cómo puedo enervar un desahucio?

Cuando un arrendatario es demandado por falta de pago de la renta o de los suministros, solo tiene dos opciones: pagar la deuda o no hacerlo. Si decide no pagar, el juez dará por finalizado el contrato de arrendamiento y ordenará el desalojo. Si, por el contrario, decide pagar, el resultado dependerá del momento en que se realice el pago.

Si se realiza dentro del plazo legal, se considerará un pago enervador y el arrendatario podrá permanecer en la vivienda o local, manteniéndose en vigor el contrato de arrendamiento. Si se realiza fuera del plazo legal, el propietario/arrendador se quedará con el dinero, pero el juez dará por terminado el contrato de arrendamiento y ordenará el desalojo.

Plazo para enervar un desahucio

Según lo establecido en el artículo 440.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil, el arrendatario tiene un plazo de 10 días hábiles desde el requerimiento judicial para enervar el desahucio, abonando la totalidad de las cantidades adeudadas al demandante, incluyendo las reclamadas en la demanda y las que deba en el momento del pago enervador del desahucio.

Si se cumplen los requisitos para la enervación y el arrendatario realiza el pago dentro del plazo establecido, ya sea en la cuenta del juzgado o mediante consignación notarial, el procedimiento judicial de desahucio finalizará y el arrendatario podrá continuar con el alquiler.

¿Qué puede hacer el inquilino?

Después de recibir la notificación de la demanda por impago de alquiler, el arrendatario tiene tres opciones:

  • Oponerse a la demanda con la ayuda de un abogado de oficio, lo que implica un juicio en el que el juez dicta sentencia y obliga al inquilino a pagar la deuda y las costas del proceso, además de fijar una fecha para el lanzamiento.
  • No oponerse a la demanda, lo que significa que se le da la razón al propietario sin necesidad de juicio y se dicta un decreto de archivo; o
  • Enervación del desahucio pagando lo que debe en los 10 días posteriores a recibir la demanda, lo cual solo se puede hacer una vez mientras el contrato de arrendamiento esté vigente.

Si el arrendatario no se marcha voluntariamente después de la sentencia o el decreto, se debe realizar el lanzamiento, que es el acto en el que el juez le quita la posesión de la vivienda al inquilino y se la devuelve al propietario.

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