Usucapión

Es una palabra proveniente del latín “usucapĭo “. La usucapión es la adquisición de una propiedad o de un derecho a través del cumplimiento de una serie de plazos que la ley establece. También es llamada prescripción adquisitiva. Se comprende dentro de la rama del Derecho Civil.

Mediante la usucapión podemos acceder a la propiedad de una cosa con la mera posesión continuada de la misma. Posee carácter retroactivo, por lo que si el plazo se cumplió antes de la pérdida de la posesión de la cosa, también podrás acceder a dicha propiedad.

Según el Artículo 1936 del Código Civil, se señala que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, aunque en el Art. 609 del mismo Código Civil se establece que “también podrán ser objeto de usucapio la propiedad que se adquiere por ocupación, propiedades y derechos reales transmitidos” (donación, sucesión, tradición).

Sobre quién puede o no usucapir, la capacidad para usucapir queda designada por el Artículo 1931 del Código Civil, señalando que ” podrán adquirir bienes o derechos mediante prescripción aquellas personas capaces de adquirirlos por los demás medios legítimos”, es decir, si tienes capacidad para tener posesión y propiedad, también tienes capacidad para realizar usucapión.

Cabe destacar que, si existe acción en contra de la posesión de la cosa, la usucapión no podrá darse. Es necesario que nadie reclame.

¿Qué es la Usucapión o prescripción adquisitiva?

La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un mecanismo jurídico a través del cual es posible adquirir la propiedad de bienes muebles o inmuebles por la posesión de estos durante un periodo de tiempo determinado, bajo ciertas condiciones. Este procedimiento está regulado en España por los artículos 1930 y siguientes del Código Civil, ofreciendo un marco legal para la adquisición de la propiedad basada en la posesión efectiva y continuada del bien.

La usucapión juega un papel importante en casos donde se ocupan propiedades aparentemente abandonadas o se utiliza un camino a través de un terreno ajeno por un largo periodo, ejemplificando cómo la posesión prolongada y no disputada puede cristalizar en propiedad legal. Este mecanismo no solo refleja la importancia de la función social de la propiedad, sino que también actúa como un instrumento para regularizar situaciones de hecho en conformidad con el orden jurídico, adaptando la realidad jurídica a la realidad social y física

Teorías sobre la usucapión

La Usucapio o Usucapión existe porque dos distintas teorías la justifican. Conoce más:

• Teoría objetiva: Para ella, el fundamento de la usucapión es que otorga seguridad a las relaciones jurídicas, manteniendo el Statu Quo (estado original) de la posesión.
• Teoría subjetiva: Reafirma la usucapión desde el punto de vista de la renuncia al derecho real que el titular posee con la cosa, ya que no reclama ni realiza acción alguna ante la desposesión (o la posesión de otro sobre la cosa).

Origen de la prescripción adquisitiva

El origen de la usucapión se remonta al derecho romano y se fundamenta en el principio de que la posesión prolongada y no disputada de un bien puede convertirse en propiedad. Este concepto deriva del latín “usus” (uso) y “capere” (tomar), implicando la adquisición de propiedad por el uso continuado de algo durante un tiempo determinado​​.

En la antigua Roma tenía como objetivo principal proporcionar seguridad jurídica y certeza en la titularidad de las propiedades, evitando así que la propiedad de ciertos bienes permaneciera incierta de forma indefinida. Este mecanismo se introdujo en beneficio del interés público, permitiendo que la posesión efectiva durante un periodo establecido por la ley pudiera transformarse en propiedad legal​​.

En el derecho romano, requería que la posesión fuera jurídica, continua, con un inicio justo (iustum initium), es decir, con buena fe y justo título, y que durara todo el tiempo establecido por la ley. Hubo casos excepcionales, como la usucapio pro herede y la ususreceptio, en los que no se exigía justo título o buena fe para la posesión​​.

A lo largo del tiempo, evolucionó para incluir no solo bienes que podían ser objeto de propiedad civil, sino también relaciones jurídicas inciertas respecto a bienes que no eran susceptibles de propiedad civil, como los fundos provinciales. Para estos casos, se introdujo la longi temporis praescriptio, una institución similar a la usucapión que permitía a los poseedores defenderse contra acciones reivindicativas del propietario legítimo mediante la excepción de larga posesión. Con el tiempo, y especialmente tras las reformas de Justiniano, la usucapión y la longi temporis praescriptio se fusionaron en una sola institución, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, bajo una única normativa​​.

Esta práctica jurídica antigua ha influido en el desarrollo de los sistemas legales modernos, manteniendo su relevancia como mecanismo para adquirir propiedad y consolidar la titularidad de bienes en base a la posesión efectiva y continuada.

Tipos de Usucapión

Podemos realizar una clasificación de las distintas formas de prescripción adquisitiva. Dependiendo de tu situación, deberás usar un método u otro. Si tienes un título legal y buena fe basada en ese título (o en quien lo ostenta), deberías elegir la Prescripción Ordinaria (menos tiempo necesario). Sin embargo, si no posees título legal, deberás esperar más tiempo para ejercer la Usucapión Extraordinaria.

• Usucapión ordinaria: Requiere de la buena fe y del justo título. No te preocupes, te lo explicamos:
  1. Justo título: Queda definido por el Artículo 1952 del Código Civil, y debe entenderse como “aquel título que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción trate”. Aquellos como contratos anulados, rescindidos, revocados o resueltos… Pero no los nulos. El Justo Título no es presunto, sino que debe probarse.
  2. Buena fe: También queda definido por el Código Civil, esta vez en su artículo 1950, y se trata de “la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa era realmente dueño de ella y podía transmitir su dominio o propiedad”. Es decir, si creías que quien te dió la cosa (o el acceso a esa cosa) es realmente su dueño legítimo, o no. Si conoces que no es su dueño legítimo, estarás incumpliendo este deber de buena fe.
  3. Plazos posesorios: Quedan establecidos tanto en el artículo 1955 como en el 1957 del Código Civil, estableciendo 3 años de posesión para bienes muebles y 10 años para los inmuebles (excepto que el perjudicado resida en país extranjero, en cuyo caso será de 20 años).

• Usucapión Extraordinaria: Sólo es necesaria la posesión de la cosa y el tiempo transcurrido, sin tener en cuenta la buena fe ni el justo título.
  1. Plazos posesorios: Necesitarán 6 años para prescribir cosas muebles, y 30 años para bienes inmuebles. Los años establecidos son de posesión ininterrumpida de la cosa.

Requisitos de la posesión

Según establece el Artículo 1941, la posesión de la cosa a usucapir debe realizarse:

• En concepto de dueño: Quien posea la cosa debe actuar como si fuera realmente su dueño.
• De forma pública: Quien pretende usucapir debe justificar sus actos posesorios y acreditarlos para demostrar que no actúa de manera clandestina.
• Pacíficamente: No se puede adquirir la cosa a usucapir mediante violencia.
• Ininterrumpida: Si la posesión por quien pretende usucapir se interrumpe, el plazo de prescripción se reiniciará de nuevo en el momento en el que se recupere dicha posesión.

Cómputo de plazos

Arriba hemos descrito los distintos plazos de prescripción para realizar la Usucapión, tanto de manera Ordinaria como Extraordinaria. Cabe matizar que, según el Artículo 1960 del Código Civil:

• El sucesor de quien pretende la usucapión puede seguir cumpliendo el plazo posesorio de su antecesor. Esto significa que, si tu padre pretende la prescripción de un bien inmueble mediante Usucapión Ordinaria, y lleva 8 años de posesión ininterrumpida, su sucesor podrá cumplir otros 2 años de posesión y cumplir los 10 requeridos para ejercitar esta acción.
• Se presume que quien posea actualmente la cosa, si anteriormente también era el poseedor, ha continuado siéndolo en el tiempo (salvo que se pruebe lo contrario). Es decir, se presupone que la posesión no se ha interrumpido hasta que no se demuestre.

Asimismo, la posesión puede ser interrumpida, tanto de manera natural como civil. La interrupción natural es producida cuando la posesión se interrumpe por más de un año. La interrupción civil se produce cuando existe una citación judicial promovida por el verdadero dueño o propietario.

Una vez cumplidos los requisitos y transcurrido el plazo necesario, es imprescindible acudir a un juez para que certifique la adquisición de la propiedad a través de la usucapión, permitiendo así la inscripción del derecho adquirido en el registro correspondiente. Este proceso judicial confirma la transición de la posesión a la propiedad plena, legitimando al poseedor como el nuevo propietario del bien.

Usucapión contra tábulas

La usucapión “contra tabulas” representa un mecanismo legal a través del cual se puede adquirir la propiedad de un bien mediante su posesión continuada, desafiando la titularidad registrada en el Registro de la Propiedad. Esta figura jurídica se sustenta en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que prevalece sobre el anteriormente aplicable artículo 1949 del Código Civil. Este cambio normativo ha modificado significativamente la posición del tercero hipotecario en el contexto de la usucapión, estableciendo un marco donde no se requiere que el usucapiente posea una inscripción a su favor. Lo crucial es el conocimiento real o presumible del tercero acerca de la posesión efectiva del bien por parte de otro sujeto que no sea el transmitente registrado.

El Tribunal Supremo ha esclarecido que la prescripción adquisitiva se considerará consumada frente al tercero hipotecario, si al momento de su adquisición, éste tenía conocimiento o medios racionales suficientes para conocer la posesión de hecho del bien por parte de un sujeto distinto al transmitente. Este conocimiento puede ser tanto real como presumible, basándose en la evidencia de que el bien se encontraba bajo la posesión de otra persona que actuaba a título de dueño. Además, se contempla la posibilidad de que el tercero hipotecario consienta, de manera explícita o tácita, la posesión durante un año posterior a la adquisición​​.

En relación a los bienes muebles, la legislación española establece criterios específicos bajo los artículos 1955 y 1956 del Código Civil. Se concede un tratamiento particular a la reivindicación de bienes muebles perdidos o sustraídos, destacando que la posesión de buena fe equivale a título. Sin embargo, existen limitaciones para la reivindicación de estos bienes cuando han sido adquiridos en ciertos contextos, como ventas públicas o establecimientos comerciales autorizados. La usucapión contra bienes muebles robados o hurtados se ve restringida hasta que prescriban el delito y la acción civil derivada del mismo​​.

Este marco legal refleja un equilibrio entre la protección de los derechos de propiedad inscritos y el reconocimiento de los derechos adquiridos por la posesión efectiva y continuada de un bien, ya sea mueble o inmueble. La usucapión “contra tabulas” se perfila así como un mecanismo de corrección y ajuste dentro del sistema registral inmobiliario español, enfatizando la importancia del conocimiento y consentimiento de los terceros hipotecarios en el proceso de adquisición de la propiedad por prescripción.