En este artículo intentamos proporcionar una guía detallada sobre cómo inmatricular una finca heredada, asegurando que se cumplan todas las normativas y se eviten posibles complicaciones. Comencemos.
¿Qué es inmatricular una finca heredada?
Contenidos:
La inmatriculación de una finca heredada es el proceso legal que consiste en registrar por primera vez una finca o propiedad recibida por herencia en el Registro de la Propiedad.
Inmatricular una finca heredada en España garantiza la autenticidad y claridad del Registro, asegurando que el título de propiedad corresponde realmente al propietario de la finca. Es especialmente importante en casos donde la finca nunca ha sido inscrita anteriormente o ha sido adquirida mediante un contrato privado de compraventa.
Aporta seguridad jurídica tanto al propietario como a futuros compradores. La inmatriculación resulta crucial a la hora de evitar disputas sobre la propiedad y asegurar transparencia en las transacciones inmobiliarias.
Para llevar a cabo la inmatriculación, se requiere una serie de documentos que prueben la titularidad del terreno, como la escritura de compra-venta. Es fundamental que la finca no haya sido inscrita en el Registro previamente, cumplir con los requisitos legales y aportar documentación adecuada, incluyendo certificados catastrales y planos actualizados, para evitar complicaciones legales futuras.
Este proceso tiene y ha tenido implicaciones legales y sociales significativas. Por ejemplo, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos hace unos años cuestionó la inmatriculación de propiedades por parte de la Iglesia Católica, argumentando que estas inscripciones podrían ser inconstitucionales al vulnerar artículos de la Constitución española.
Además, para garantizar los intereses de todas las partes y evitar futuros litigios, la ley exige la aportación de certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, en términos coincidentes con su descripción en el título.
El coste de inscribir una finca heredada en el Registro de la Propiedad no es fijo y depende del tipo y número de operaciones a practicar, así como del valor fiscalmente comprobado de las mismas. El Real Decreto 1427/89 regula estos aranceles, estableciendo un coste de:
24,04 euros si el valor de la finca no supera los 6.010,12 euros.
1,75 euros por cada 1.000 euros adicionales, por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros.
1,25 euros por cada 1.000 euros adicionales, por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros.
0,75 euros por cada 1.000 euros adicionales, por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros.
0,30 euros por cada 1.000 euros adicionales, por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros.
0,20 euros por cada 1.000 euros adicionales, si el valor supera los 601.012,10 euros.
Cabe destacar que el precio del registro nunca será inferior a 24,04 euros ni superará los 2.181,67 euros, y que hay una reducción del 90% en casos como novaciones hipotecarias, subrogaciones hipotecarias, y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios.
¿Quién puede inmatricular una finca heredada?
Cualquier individuo o entidad que pueda demostrar su derecho de propiedad sobre una finca tiene el derecho de inmatricularla en el Registro de la Propiedad.
¿Qué es la doble inmatriculación?
La doble inmatriculación es la situación en la que una misma propiedad (finca), total o parcialmente, aparece registrada más de una vez en el Registro de la Propiedad.
Esto puede suceder en hojas, folios o registros diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento o sección del propio Registro. Esta circunstancia puede ser resultado de deficiencias en el sistema registral, atribuibles a la falta de medios adecuados para identificar con precisión las propiedades, así como a la sencillez de los métodos tradicionales de registro.
¿Necesito inmatricular una finca heredada?
Inmatricular una finca heredada es esencial para garantizar y publicitar la titularidad, así como para asegurar una definición precisa y protegida legalmente de los límites de la propiedad.
Desde la modificación de la Ley Hipotecaria en 2015, la inmatriculación de fincas ha adquirido una dimensión adicional. Ahora, se requiere que la inscripción incluya una descripción georreferenciada detallada de los límites de la finca.
Esta medida incrementa significativamente la seguridad jurídica, proporcionando una definición exacta de la extensión y delimitación de la propiedad, un aspecto que no estaba tan claramente establecido antes de esta reforma legislativa.
¿Es obligatorio registrar una finca rústica?
El Registro de la Propiedad no concede la titularidad de la finca, sino que proporciona un escudo jurídico adicional y publicita esa titularidad. Esto significa que la propiedad de la finca no depende de su inscripción en el Registro. En España no es obligatorio registrar la propiedad, se recomienda encarecidamente hacerlo por la seguridad jurídica que ofrece frente a posibles reclamaciones de terceros.
¿Cómo puedo inmatricular una finca heredada?
Existen varios métodos para inmatricular una finca heredada, según la Ley Hipotecaria y sus reformas. Te los mencionamos brevemente, y después profundizaremos en cada uno para guiarte paso a paso:
Mediante Expediente de Dominio: Este método se inicia a solicitud del titular de la finca y se tramita ante un notario hábil. Requiere una solicitud escrita del titular del dominio, descripción de la finca, datos del promotor, domicilio, explicación detallada de la adquisición, y documentación que acredite la propiedad, entre otros requisitos.
Se debe incluir una certificación catastral descriptiva y gráfica y se notifica la pretensión de inmatriculación a los interesados. Se publica un edicto en el Boletín Oficial del Estado y, si no hay oposición, el notario levanta un Acta accediendo a lo solicitado y la remite al registrador para la inscripción.
Mediante la Aportación de Doble Título Público: Se aporta el título público traslativo de quien quiere inmatricular y el título público que acredita la adquisición previa. Deben mediar al menos un año entre ambos títulos, y deben coincidir en su descripción.
Después de la inmatriculación, se publica un edicto judicial y se crean alertas específicas, con una suspensión de efectos frente a terceros durante dos años desde su emisión.
Mediante Procedimientos Especiales: Estos incluyen expedientes de transformación o equidistribución urbanística, concentración parcelaria, expropiación forzosa, procedimientos de deslinde, y en virtud de sentencia que ordene la inmatriculación.
Te explicamos paso a paso cómo inmatricular una finca heredada a través de cada método.
Cómo inmatricular una finca heredada mediante expediente de dominio paso a paso
Aquí tienes una explicación sencilla del proceso para inmatricular una finca heredada a través de un expediente de dominio, procedimiento notarial que se encuentra regulado en la Ley Hipotecaria, en concreto en su artículo 203:
Si tienes una finca que quieres registrar por primera vez, debes escribir una solicitud al notario. En esta solicitud, describe la finca, tus datos personales y dónde vives.
Junto con la solicitud, necesitas entregar varios documentos importantes:
El documento que demuestra que la finca es tuya (título de propiedad).
Un certificado catastral que describa detalladamente la finca y su ubicación.
Información sobre las fincas colindantes.
Detalles sobre cualquier derecho que alguien tenga sobre la finca, como alquileres o usufructos.
Si hay alguien viviendo en la finca, o si está alquilada, también debes mencionarlo.
El notario tomará toda tu información y documentos y levantará acta. Luego, enviará esto al Registrador, que es quien oficialmente registra las fincas.
El Registrador tiene 15 días para comprobar que tu finca no está ya registrada. También revisará que la información del título y el certificado de la finca coincidan. Si todo está en orden, expedirá certificación y le acreditará al notario que la finca no ha sido inscrita previamente.
El notario le dirá a las personas que podrían estar interesadas o afectadas por el registro de tu finca que pretendes su inmatriculación. Esto incluye a cualquier persona que tenga algún derecho sobre la finca, al Ayuntamiento de la zona, y a otras autoridades relevantes.
Se publicará un edicto con la inmatriculación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y, a veces, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento local.
Con estos pasos, tu finca heredada podrá ser registrada oficialmente. Este proceso es importante para que todo esté en orden y se respeten los derechos de todos.
Cómo inmatricular una finca heredada mediante la aportación de Doble Título Público paso a paso
La inmatriculación de una finca heredada mediante la aportación de doble título público es un procedimiento detallado en la legislación española, específicamente en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Aquí te presento una guía paso a paso para llevar a cabo este proceso:
Requisitos previos
Comprobar que la Finca no está Registrada: Asegúrate de que la finca no se ha registrado antes. El funcionario del registro (Registrador) debe confirmar esto.
Necesitas dos títulos públicos que demuestren el cambio de propiedad: uno para la compra original y otro para la transmisión actual.
Espera de un año entre los títulos: Debe haber pasado al menos un año entre la compra original y la transmisión actual.
Descripciones Coincidentes: Los títulos deben describir la finca de la misma manera. Esto también debe coincidir con los datos oficiales del Catastro.
Paso a paso para inmatricular una finca heredada mediante Doble Título Público
Solicitud Escrita: Envía una solicitud escrita al Registrador, incluyendo los documentos de propiedad y la información del Catastro.
Revisión del Registrador: El Registrador comprobará los documentos y confirmará que la finca no ha sido registrada antes.
Si el Registrador no está seguro de si la finca es la misma que otra ya registrada, pedirá una revisión adicional por parte de la Administración Pública que pueda conocer.
La Administración tiene un mes para emitir el informe correspondiente. Si las dudas siguen, el Registrador podría negar el registro.
Si no hay problema, el Registrador inscribirá el derecho de dominio, e informará a las personas interesadas (como los que tienen derechos sobre la finca) y al ayuntamiento de tu inmatriculación.
Anuncio en el Boletín Oficial: Se publicará un anuncio en el Boletín Oficial del Estado (BOE) sobre tu solicitud de inmatriculación.
Es importante mencionar que la protección legal completa según la Ley Hipotecaria empieza dos años después del registro, así como el resto de los efectos que provoque la inmatriculación.
Cómo inmatricular una finca heredada mediante procedimientos especiales
El Artículo 204 complementa los métodos ya establecidos en la legislación, expandiendo las posibilidades de inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad bajo ciertos supuestos específicos.
Fincas Aportadas en Urbanización: Incluye aquellas aportadas a proyectos de urbanización o redistribución de terrenos, cuya inscripción se basa en documentos que formalizan la asignación de nuevas parcelas.
Fincas de Reemplazo en Concentración Parcelaria: Se aplica a fincas resultantes de procesos de agrupación de parcelas.
Terrenos Expropiados: Fincas que han sido objeto de expropiación forzosa por parte de la administración.
Propiedades Públicas por Deslinde: Terrenos cuya titularidad pública se establece mediante procedimientos administrativos de delimitación de fronteras.
Por Sentencia Judicial: Fincas inmatriculadas en virtud de una sentencia que lo ordene expresamente, siguiendo un proceso judicial con la participación de todas las partes interesadas, conforme a lo dispuesto en el Artículo 203.
En casos donde las fincas no figuren previamente en el plano parcelario catastral, el Registrador enviará la representación gráfica a la Dirección General del Catastro. Posteriormente, se incorporarán las referencias catastrales y la representación gráfica catastral al asiento registral.
Tras la inmatriculación, el Registrador emitirá un edicto para formalizar la inscripción.
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