Elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal

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En este artículo, trataremos de entender qué son los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal. Ésta ley regula los aspectos relacionados con la propiedad de viviendas o locales que forman parte de un edificio o complejo de edificaciones en régimen de propiedad horizontal. Esto incluye la regulación de los elementos comunes, es decir, aquellas partes del edificio o complejos que no son de propiedad privativa sino compartida entre todos los propietarios.

Los elementos comunitarios son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios, mientras que los elementos privativos son de uso exclusivo de un propietario particular.

¿Qué son elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal?

Los elementos comunes son aquellos indispensables para el adecuado uso y disfrute del inmueble, como muros de carga, forjados, cubiertas, fachadas, escaleras, patios, instalaciones de servicios generales, entre otros. Estos elementos cumplen funciones esenciales de soporte, protección y servicio al conjunto del edificio, siendo inalienables e imprescindibles para la estructura y seguridad del mismo. La normativa y la jurisprudencia destacan que estos elementos son de uso y propiedad compartida por todos los copropietarios, independientemente de su ubicación o de si proporcionan un beneficio directo a una unidad específica.

Según la LPH y el Código Civil, los elementos comunes generalmente incluyen:

  1. Cimientos, cubiertas, fachadas, y elementos estructurales: Todo aquello necesario para la habitabilidad y seguridad del edificio, asegurando su conservación y resistencia.
  2. Instalaciones y conducciones generales: Abarca las destinadas al servicio del conjunto del edificio o las viviendas, como instalaciones de suministro de agua, gas, electricidad, saneamiento, sistemas de calefacción, ascensores, etc.
  3. Otros elementos comunes: Pueden incluir jardines, pasillos, escaleras, portales, y en general, cualquier zona o instalación que sea de uso y disfrute común.

Gestión de los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal

La gestión y uso de los elementos comunes se rigen por la LPH y los estatutos de la comunidad de propietarios. Se establece que para realizar cualquier cambio significativo en los elementos comunes, como su transformación o la alteración de su uso, se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios. Además, los daños en los elementos comunes son responsabilidad de la comunidad, que debe encargarse de su reparación. Los propietarios tienen derecho a votar en asuntos relacionados con la gestión de estos elementos, necesitando, por lo general, una mayoría para la aprobación de decisiones no fundamentales.

La LPH establece que todos los propietarios tienen el deber de contribuir, según el coeficiente de participación que les corresponda en el total del inmueble, a los gastos generados por el mantenimiento, reparación y mejora de los elementos comunes, así como a cualquier otro gasto que se acuerde por la junta de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Su administración y la toma de decisiones relativas a estos se lleva a cabo a través de la Junta de Propietarios y el Presidente de la comunidad, figuras también reguladas. Las decisiones importantes requieren, en algunos casos, mayorías cualificadas para su aprobación, especialmente aquellas que implican modificaciones de los estatutos de la comunidad o importantes obras de renovación y mejora.

¿La fachada es elemento común o privativo?

Como norma general, la fachada se considera elemento común, ya que es parte de los elementos estructurales que benefician a todos los propietarios o poseedores de un inmueble, facilitando su adecuado uso y disfrute.
No obstante, si la fachada está situada en el interior de la parcela de un propietario (de uso privativo), la fachada sería un elemento privativo.

¿Qué es un elemento privativo?

Regulación de los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal

Por otro lado, los elementos privativos se definen como aquellos espacios o instalaciones de uso exclusivo del propietario, claramente delimitados y descritos en el título de propiedad. Esto incluye, fundamentalmente, la vivienda o local comercial en sí, junto con cualquier otro elemento que, estando dentro de estos espacios, se destine al uso exclusivo del propietario.

¿Un elemento común puede convertirse en privativo?

Sí, es posible convertir un elemento común en privativo en una comunidad de propietarios, aunque el proceso exige cumplir con requisitos específicos y rigurosos. Se puede presentar una situación en la cual una persona o colectivo se convierte en el titular exclusivo de una zona o recurso que, hasta entonces, era de uso compartido por todos los propietarios, como resultado de una compra de estos elementos a la comunidad o a través de cualquier otra forma permitida por la legislación para el cambio de titularidad.

Este procedimiento se conoce como “desafectación” y requiere la unanimidad de todos los propietarios, es decir, todos los miembros de la comunidad deben estar de acuerdo con la conversión del elemento común en privativo. Esto es debido a que tal acción afecta al título constitutivo de la comunidad y, por ende, al coeficiente de participación de cada elemento privativo dentro de la comunidad. Es necesario indicar que la desafectación no puede producirse sobre elementos básicos o necesarios para el necesario funcionamiento comunitario.

Una vez alcanzado el acuerdo con la unanimidad requerida, es necesario formalizar el cambio mediante escritura pública, la cual debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción garantiza que la modificación sea vinculante para futuros propietarios. Es importante destacar que este proceso puede afectar la distribución de coeficientes de participación entre los distintos elementos privativos, ya que la suma total de coeficientes debe seguir siendo el 100%.

En casos donde la comunidad busca simplemente alquilar un elemento común para obtener beneficios sin convertirlo necesariamente en privativo, como podría ser el caso de una vivienda desocupada del portero, podría bastar con un acuerdo tomado por mayoría cualificada de 3/5, según lo dispuesto en el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Elementos comunes de uso privativo

Los elementos comunes de uso privativo se refieren a aquellos que, siendo propiedad de la comunidad, su uso y disfrute se otorga exclusivamente a uno o más propietarios específicos, como por ejemplo, terrazas o patios interiores. Aunque estos elementos son de uso exclusivo, siguen siendo propiedad comunitaria y su gestión debe respetar tanto el interés colectivo como las regulaciones establecidas en el título constitutivo de la comunidad o por acuerdos unánimes de los propietarios​.

Regulación de los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal

La regulación de los elementos comunes en las comunidades de propietarios en España se encuentra detallada en la LPH y el Código Civil. El artículo 396 del Código Civil, establece una clara distinción entre los elementos comunes y privativos de un edificio, subrayando la importancia de los primeros en el uso y disfrute adecuado de la propiedad horizontal.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; (…)

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo 396 Código Civil

En cuanto a los derechos y obligaciones de los propietarios, la LPH establece que tienen derecho al uso y disfrute de su propiedad y las zonas comunes, siempre que respeten la legalidad y los estatutos comunitarios.

Por otro lado, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los elementos que se considerarían privativos, indicando que cada piso o local tiene derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y aprovechable de forma independiente, incluyendo elementos arquitectónicos e instalaciones dentro de sus límites que sirvan solo al propietario. También aborda la copropiedad de elementos, servicios comunes, y establece una cuota de participación para cada piso o local, que determina su participación en cargas y beneficios comunitarios.

La jurisprudencia ha jugado un papel crucial en la interpretación de qué se considera elemento común o privativo, resaltando que cualquier parte del edificio o terreno no atribuida explícitamente como privativa en el título constitutivo se considera común. Esto ha sido respaldado por decisiones de la Audiencia Provincial y el Tribunal Supremo, subrayando la importancia del título constitutivo en la definición de estos elementos​.

Además, en casos donde no exista claridad sobre la naturaleza de un elemento, se han desarrollado criterios adicionales para su interpretación. Por ejemplo, en el caso de las tuberías, se ha considerado que aquellas que forman parte de un sistema central del edificio, como puede ser la calefacción, se consideran elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal aunque no estén explícitamente incluidos, incluso si se encuentran dentro de una propiedad privada. Esto se debe a que cualquier modificación o reparación afectaría al sistema en su conjunto.

La jurisprudencia también ha establecido que la naturaleza de un elemento puede depender de su finalidad, ubicación y las necesidades funcionales del edificio, permitiendo una cierta flexibilidad en su interpretación. Ha sido clara en señalar que la lista de elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal no es exhaustiva, permitiendo que otros elementos sean considerados como tales en función de su contribución al funcionamiento y seguridad del inmueble.

En Cataluña no se regulan los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal. La normativa sobre la copropiedad y gestión de áreas compartidas en edificios está contemplado dentro del Código Civil de Cataluña, específicamente en sus artículos 553.33, 553.40, y 553.47, establecidos por la Ley 5/2006, fechada el 10 de mayo. Estas disposiciones legales abordan detalladamente el manejo de los espacios comunes dentro de esta comunidad autónoma.

Ley de Propiedad Horizontal: Elementos comunes y cómo distinguirlos

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil proporcionan marcos legales que ayudan a identificar estos elementos. Según lo establecido en estas normativas y reforzado por la jurisprudencia, un elemento común se caracteriza por:

  • Servir al Uso General: Los elementos comunes son aquellos que benefician a todos los propietarios o poseedores de la finca, facilitando el acceso, la seguridad, el disfrute y la funcionalidad del inmueble para todos.
  • Descripción en el Título Constitutivo: Cualquier parte del inmueble no explicitada como privativa en el título constitutivo de la comunidad de propietarios se presume como elemento común. Este documento es crucial para la determinación inicial de qué constituye un elemento común.
  • Indivisibilidad: Se consideran comunes aquellos elementos que, por su naturaleza o destino, resultan indivisibles. No solo en términos físicos, sino también en términos de su uso y disfrute, que no puede ser fraccionado entre los propietarios sin alterar su propósito esencial.

Elementos comunes según el título constitutivo de la comunidad

Una de las reglas básicas para determinar el carácter de un elemento es su inclusión en el título constitutivo de la comunidad de propietarios.

El título constitutivo es el documento que especifica los elementos privativos de cada propietario y, por exclusión, determina qué partes del inmueble se consideran comunes. Se presume, salvo prueba en contrario, que todo lo que no esté descrito como elemento privativo en el título constitutivo se considera elemento común. Esto incluye, pero no se limita a, el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, elementos estructurales como pilares, vigas, forjados, muros de carga, las fachadas, elementos de cierre como terrazas y balcones, el portal, las escaleras, y las instalaciones y servicios comunes como ascensores, depósitos, contadores, instalaciones para el suministro de agua, gas, electricidad, y sistemas de seguridad, entre otros.

El título constitutivo cumple con una función esencial en la definición y gestión de los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo un marco legal que facilita la convivencia dentro de la comunidad de propietarios y asegura el mantenimiento y conservación del inmueble. Este documento no solo define los elementos comunes y privativos sino que también puede contener estatutos que especifiquen, completen o modifiquen ciertos derechos y deberes de los propietarios, siempre que estos no contravengan las normas de derecho necesario establecidas por la ley.

Si un elemento se designa como común en dicho documento, se considerará común a menos que se realice un cambio formal a través de un acuerdo entre los propietarios. La jurisprudencia también ha establecido que la naturaleza de un elemento puede depender de su finalidad, ubicación y las necesidades funcionales del edificio, permitiendo una cierta flexibilidad en su interpretación.

¿Pueden crearse nuevas zonas comunes?

Sí, la creación de nuevas zonas comunes dentro de una comunidad de propietarios en España es un proceso factible y regulado legalmente, aunque implica cumplir con ciertos requisitos y procedimientos específicos para asegurar su viabilidad y legalidad. Uno de los ejemplos más ilustrativos de cómo se puede proceder para transformar una zona común en algo diferente, como la construcción de trasteros, nos proporciona una buena guía sobre los pasos a seguir y las consideraciones legales a tener en cuenta.

Primero, es necesario plantear formalmente la propuesta ante la junta de propietarios. Para que una propuesta de este tipo sea aprobada, debe contar con el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen el mismo porcentaje de los coeficientes de participación. El coeficiente de participación es fundamental en este proceso, ya que determina el peso que tiene el voto de cada propietario en las decisiones de la comunidad, basándose en los metros de las viviendas y un reparto equitativo de las zonas comunes.

Una vez aprobada la obra, es crucial dejar constancia en acta de los términos exactos de la propuesta y su aprobación. Además, se deben solicitar varios presupuestos para evaluar las opciones y precios antes de seleccionar la empresa encargada de ejecutar la obra. Es importante destacar que si se alcanza la mayoría necesaria, un vecino que se oponga no puede impedir la realización de las obras. Sin embargo, todos los vecinos deberán firmar la cesión de espacio común, un documento donde renuncian a la parte de metros comunes empleada para la construcción, y quedan obligados a pagar su parte de la derrama para sufragar las obras, sin que el importe exceda el correspondiente a 12 cuotas ordinarias.

La Ley de Propiedad Horizontal juega un papel crucial en este contexto, especialmente los artículos 6 y 9.1, que respectivamente establecen la posibilidad de aprobar acuerdos en Junta que modifiquen el uso de las zonas comunes y la obligación de todos los propietarios a mantener y reparar los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal. Es esencial que cualquier cambio aprobado en Junta se registre legalmente ante notario y en el Registro de la Propiedad correspondiente.

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