Usucapión

Es una palabra proveniente del latín «usucapĭo «. La usucapión es la adquisición de una propiedad o de un derecho a través del cumplimiento de una serie de plazos que la ley establece. También es llamada prescripción adquisitiva. Se comprende dentro de la rama del Derecho Civil.

Mediante la usucapión podemos acceder a la propiedad de una cosa con la mera posesión continuada de la misma. Posee carácter retroactivo, por lo que si el plazo se cumplió antes de la pérdida de la posesión de la cosa, también podrás acceder a dicha propiedad.

Según el Artículo 1936 del Código Civil, se señala que «son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres», aunque en el Art. 609 del mismo Código Civil se establece que «también podrán ser objeto de usucapio la propiedad que se adquiere por ocupación, propiedades y derechos reales transmitidos (donación, sucesión, tradición).
Sobre quién puede o no usucapir, la capacidad para usucapir queda designada por el Artículo 1931 del Código Civil, señalando que » podrán adquirir bienes o derechos mediante prescripción aquellas personas capaces de adquirirlos por los demás medios legítimos», es decir, si tienes capacidad para tener posesión y propiedad, también tienes capacidad para realizar usucapión.

Cabe destacar que, si existe acción en contra de la posesión de la cosa, la usucapión no podrá darse. Es necesario que nadie reclame.

Teorías sobre la usucapión

La Usucapio o Usucapión existe porque dos distintas teorías la justifican. Conoce más:

  • Teoría objetiva: Para ella, el fundamento de la usucapión es que otorga seguridad a las relaciones jurídicas, manteniendo el Statu Quo (estado original) de la posesión.
  • Teoría subjetiva: Reafirma la usucapión desde el punto de vista de la renuncia al derecho real que el titular posee con la cosa, ya que no reclama ni realiza acción alguna ante la desposesión (o la posesión de otro sobre la cosa).

Tipos de Usucapión

Podemos realizar una clasificación de las distintas formas de prescripción adquisitiva. Dependiendo de tu situación, deberás usar un método u otro. Si tienes un título legal y buena fe basada en ese título (o en quien lo ostenta), deberías elegir la Prescripción Ordinaria (menos tiempo necesario). Sin embargo, si no posees título legal, deberás esperar más tiempo para ejercer la Usucapión Extraordinaria.

  • Usucapión ordinaria: Requiere de la buena fe y del justo título. No te preocupes, te lo explicamos:
    1. Justo título: Queda definido por el Artículo 1952 del Código Civil, y debe entenderse como «aquel título que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción trate». Aquellos como contratos anulados, rescindidos, revocados o resueltos… Pero no los nulos. El Justo Título no es presunto, sino que debe probarse.
    2. Buena fe: También queda definido por el Código Civil, esta vez en su artículo 1950, y se trata de «la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa era realmente dueño de ella y podía transmitir su dominio o propiedad». Es decir, si creías que quien te dió la cosa (o el acceso a esa cosa) es realmente su dueño legítimo, o no. Si conoces que no es su dueño legítimo, estarás incumpliendo este deber de buena fe.
    3. Plazos posesorios: Quedan establecidos tanto en el artículo 1955 como en el 1957 del Código Civil, estableciendo 3 años de posesión para bienes muebles y 10 años para los inmuebles (excepto que el perjudicado resida en país extranjero, en cuyo caso será de 20 años).
  • Usucapión Extraordinaria: Sólo es necesaria la posesión de la cosa y el tiempo transcurrido, sin tener en cuenta la buena fe ni el justo título.
    1. Plazos posesorios: Necesitarán 6 años para prescribir cosas muebles, y 30 años para bienes inmuebles. Los años establecidos son de posesión ininterrumpida de la cosa.

Requisitos de la posesión

Según establece el Artículo 1941, la posesión de la cosa a usucapir debe realizarse:

  • En concepto de dueño: Quien posea la cosa debe actuar como si fuera realmente su dueño.
  • De forma pública: Quien pretende usucapir debe justificar sus actos posesorios y acreditarlos para demostrar que no actúa de manera clandestina.
  • Pacíficamente: No se puede adquirir la cosa a usucapir mediante violencia.
  • Ininterrumpida: Si la posesión por quien pretende usucapir se interrumpe, el plazo de prescripción se reiniciará de nuevo en el momento en el que se recupere dicha posesión.

Cómputo de plazos

Arriba hemos descrito los distintos plazos de prescripción para realizar la Usucapión, tanto de manera Ordinaria como Extraordinaria. Cabe matizar que, según el Artículo 1960 del Código Civil:

  • El sucesor de quien pretende la usucapión puede seguir cumpliendo el plazo posesorio de su antecesor. Esto significa que, si tu padre pretende la prescripción de un bien inmueble mediante Usucapión Ordinaria, y lleva 8 años de posesión ininterrumpida, su sucesor podrá cumplir otros 2 años de posesión y cumplir los 10 requeridos para ejercitar esta acción.
  • Se presume que quien posea actualmente la cosa, si anteriormente también era el poseedor, ha continuado siéndolo en el tiempo (salvo que se pruebe lo contrario). Es decir, se presupone que la posesión no se ha interrumpido hasta que no se demuestre.

Asimismo, la posesión puede ser interrumpida, tanto de manera natural como civil. La interrupción natural es producida cuando la posesión se interrumpe por más de un año. La interrupción civil se produce cuando existe una citación judicial promovida por el verdadero dueño o propietario.

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