En este artículo, trataremos de analizar a fondo cuáles son los derechos del inquilino de larga duración en España, para que todo el mundo podamos conocer cómo la ley nos ampara como arrendatarios. Comencemos.
Contenidos:
Aunque en ocasiones puede parecer que al alquilar una vivienda solo la parte que la arrienda, es decir, el casero, tiene privilegios y derechos, los inquilinos también poseen ciertas protecciones y derechos destinados a asegurar una experiencia segura y equitativa.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una distinción entre arrendamientos de vivienda habitual y arrendamientos para usos distintos de vivienda, que incluye, entre otros casos, el alquiler de viviendas por temporadas.
La principal diferencia entre ambos tipos de arrendamiento radica en que, en el caso del alquiler de larga duración, la vivienda se considera habitual. En cambio, el arrendamiento de vivienda por temporadas no posee este carácter, ya que se presupone que el arrendatario cuenta con otra propiedad como residencia principal, diferente a la que está siendo arrendada.
El arrendatario tiene el derecho a la privacidad y a la inviolabilidad de su domicilio. Según el artículo 18.2 de la Constitución Española, que protege la inviolabilidad del domicilio, establece: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.
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ARTÍCULO 18.2 CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA
2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
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La inviolabilidad del domicilio implica que nadie puede ingresar o registrar el domicilio sin el consentimiento del titular, una resolución judicial, o en casos de flagrante delito. Este derecho pertenece al inquilino, sin importar el tipo de contrato relacionado con la vivienda o habitación, siempre y cuando esta sea su residencia habitual. Es un derecho fundamental reconocido incluso para los extranjeros.
El arrendador no tiene la facultad de vulnerar la privacidad del inquilino ingresando a la vivienda o habitación sin autorización. Incluso si, a través del contrato de arrendamiento, el arrendador se hubiera reservado el derecho de acceso periódico, al alquilar, se transfiere el uso exclusivo de la propiedad.
Por ende, no está permitido que el arrendador entre sin el consentimiento del inquilino ni que cambie la cerradura para impedirle el acceso, incluso en situaciones de impago de la renta. La protección del domicilio también está respaldada por el Código Penal, que tipifica la acción como allanamiento de morada.
Por lo tanto, el arrendador no puede ingresar a la vivienda sin el consentimiento expreso del inquilino. El titular del domicilio es el arrendatario, no el arrendador ni el propietario, lo que implica que el casero no puede acceder a la vivienda arrendada sin el consentimiento expreso del inquilino.
Uno de los derechos del inquilino de larga duración es el de solicitar al arrendador que realice todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad.
No obstante, es importante señalar que el propietario no asumirá la responsabilidad por deterioros causados por el uso diario de la vivienda ni por roturas originadas por un uso indebido.
Al llegar la fecha de vencimiento del contrato, este se renovará automáticamente por tres años de forma anual. La rescisión del contrato puede llevarse a cabo si el inquilino comunica su decisión con al menos 4 meses de antelación a la fecha final del contrato o de sus prórrogas. En los contratos sin plazo estipulado, se considera que la duración inicial es de un año, con la posibilidad de prórroga hasta tres años.
Si, después de estos tres años, ni el arrendador ni el inquilino comunican su deseo de rescindirlo con al menos 30 días de antelación, el contrato se extenderá automáticamente por un año más, según lo establecido en el artículo 10 de la LAU.
Aunque el inquilino ya no resida en la vivienda, tiene la opción de mantener el contrato de alquiler si su cónyuge, no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes continúan ocupándola y esta está registrada en el Registro de la Propiedad.
En situaciones de nulidad matrimonial, separación o divorcio, el cónyuge puede convertirse en el titular del contrato de alquiler si así lo dispone la legislación civil, siempre y cuando lo comunique al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del inquilino, se pueden establecer acuerdos de no subrogación (si ocurre después de tres años de contrato) o la extinción del contrato antes de los tres años (si ocurre antes), según lo establecido en el artículo 14 de la LAU.
La fianza representa una garantía entregada por el inquilino al arrendador para asegurar el pago puntual del alquiler. No obstante, en ocasiones, el legítimo derecho a recuperar la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento se convierte en un proceso complicado.
Después de concluir el contrato, el arrendador debe reembolsar la fianza al inquilino, a menos que este haya causado daños significativos, realizado obras sin autorización u otras circunstancias.
El derecho a recuperar la fianza entregada al inicio del contrato de alquiler está condicionado a que la vivienda se encuentre en buen estado y no existan pagos pendientes.
Los deterioros normales derivados del uso de la vivienda no justifican retener la fianza, y si el propietario lo hace alegando esto, podría incurrir en un delito de apropiación indebida.
A partir de los seis meses, el inquilino tiene la opción de rescindir el contrato de alquiler, siempre y cuando notifique al propietario con al menos 30 días de antelación.
En caso de haberse acordado así en el contrato, el inquilino está obligado a indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año de contrato que reste por cumplir.
Los períodos de tiempo inferiores al año generan una indemnización proporcional, según lo estipulado en el artículo 10 de la LAU.
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Además, existe la posibilidad de renovar el contrato de arrendamiento de forma anual hasta un máximo de tres años, salvo que el propietario (o sus familiares de primer grado por consanguinidad o cónyuge) necesite la vivienda para su residencia permanente.
El arrendatario tiene el derecho de habitar la vivienda en condiciones óptimas, siendo responsabilidad del arrendador realizar las reparaciones necesarias para mantenerla en perfecto estado de habitabilidad.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Artículo 21 LAU. Conservación de la vivienda.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Según lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. No obstante, las reparaciones menores derivadas del uso ordinario de la vivienda recaen en el arrendatario.
Los arrendatarios tienen la posibilidad de deducirse el monto anual del alquiler de su vivienda habitual en la declaración de la renta, siendo el porcentaje deducible dependiente de la base imponible.
Además, pueden beneficiarse de deducciones por las reformas realizadas por ellos mismos, siempre que estas hayan sido acordadas con el propietario.
En el caso de que la vivienda esté destinada al alquiler como residencia, se puede obtener una reducción del 50% en la declaración de la renta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino puede entablar negociaciones para obtener una reducción en el alquiler, siempre y cuando lo haga antes de formalizar el contrato. Es importante tener en cuenta que el propietario solo puede aumentar el alquiler de manera anual, de acuerdo con lo acordado. Generalmente, este aumento está vinculado al Índice de Precios al Consumidor (IPC), aunque el contrato puede especificar otro índice o escala, o incluso no fijar ningún tipo de ajuste.
Además, el inquilino tiene el derecho de negociar con el arrendador una disminución en el costo del alquiler a cambio de llevar a cabo mejoras en la vivienda. No obstante, es crucial que dicho acuerdo quede registrado por escrito y que las reformas no afecten la seguridad ni la estabilidad de la vivienda ni del edificio. De lo contrario, el propietario puede rescindir el contrato de inmediato.
El artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino tiene la facultad de llevar a cabo obras en el interior de la vivienda, previa notificación al propietario, si él, su cónyuge, o las personas o familiares que cohabitan de manera permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o superan los 70 años.
Es importante destacar que dichas reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni comprometer su estabilidad o seguridad. Al finalizar el contrato, el inquilino está obligado a devolver el inmueble en las condiciones originales si así lo exige el propietario.
Los arrendatarios que ocupen viviendas registradas en el Registro de la Propiedad y que habiten en ellas junto con sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, así como sus hijos dependientes, conservarán el contrato con los mismos derechos y obligaciones.
En el caso de que esta condición no se cumpla y el nuevo propietario tenga la intención de hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir el derecho a permanecer durante un período de tres meses. Durante este tiempo, continuará abonando la renta y otras cantidades que se devenguen, según lo estipulado en el artículo 25 de la LAU. Asimismo, el inquilino tiene el derecho de solicitar al vendedor una indemnización por los posibles daños y perjuicios ocasionados.
Un derecho crucial es la opción preferente de compra de la vivienda, comúnmente denominada derecho de tanteo y retracto, que surge cuando el propietario opta por vender la propiedad. A menos que el contrato establezca lo contrario, los inquilinos gozan de prioridad sobre otros posibles compradores.
Esto implica que, en caso de que el arrendador opte por vender la vivienda, se otorgará preferencia al inquilino para adquirirla.
La normativa que rige en estos casos es la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, la cual experimentó una reforma en 2019 a través del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Entre las novedades más destacadas, además de los cambios relacionados con los derechos del arrendatario, se encuentran:
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define como alquiler de larga duración aquel que tiene una duración de hasta 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas. Los inquilinos de una vivienda poseen derechos inherentes al contrato, independientemente de su duración. Sin embargo, no se adquieren derechos adicionales con el transcurso del tiempo, ya que estos se establecen en el momento de la firma del contrato.
En términos de antigüedad, el arrendatario no obtiene el derecho de quedarse con la propiedad ni adquiere la facultad de comprarla, y mucho menos de adquirirla de forma gratuita. La antigüedad puede, en algunos casos, proporcionar derechos como la renovación del contrato de arrendamiento, como sucede en el arrendamiento de locales comerciales, pero no comprometen ni ponen en riesgo la propiedad del arrendador. Ni siquiera se crea un derecho de prelación en el caso de que el propietario decida vender la propiedad arrendada.
Tras cumplir cinco años de arrendamiento, se activa una prórroga automática de tres años si ninguna de las partes ha comunicado su intención de finalizar el contrato. En ausencia de notificación expresa, el contrato se renovará automáticamente por tres años adicionales. Es esencial considerar esta cláusula para evitar sorpresas y planificar de manera adecuada la posible renovación o término del contrato.
En situaciones de desahucio por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario que involucren a menores, será responsabilidad de las administraciones públicas garantizar la protección del interés del menor. Una vez se haya asegurado esta protección, el arrendador podrá recuperar la vivienda sin que ello cause perjuicio al menor.
Sí, es posible llevar a cabo un desahucio de un inquilino con hijos debido a casos como impagos. En principio, la presencia de menores no debería influir en el proceso. Sin embargo, en la práctica, cuando el juzgado emite la resolución judicial que inicia el procedimiento y se comunica al arrendatario, se le informa de la opción de recurrir a los servicios sociales.
Al concluir el proceso y llegar al momento de desocupar la vivienda o realizar el lanzamiento forzoso, la presencia de menores complica la situación, y es necesario involucrar a los servicios sociales para proporcionarles alojamiento y otras medidas necesarias.
La firma de un contrato de alquiler implica un compromiso de al menos cinco años por parte del arrendador y el arrendatario. Si el propietario decide vender la vivienda, los derechos del inquilino varían según si el contrato está registrado en el Registro de la Propiedad.
Sin registro, el propietario puede desalojar al inquilino con tres meses de antelación y posiblemente enfrentar una indemnización. Con registro, el inquilino tiene seguridad de permanencia hasta la finalización del contrato, que puede prorrogarse hasta cinco o siete años según la voluntad del inquilino y el propietario.
Al optar por vender un piso con inquilinos en alquiler, es esencial observar con cuidado los derechos de los arrendatarios. En este contexto, el inquilino de larga duración tiene derecho a recibir una compensación por la venta del piso, que puede variar entre uno y dos meses del importe del alquiler.
La cuantía de esta compensación está directamente relacionada con el tiempo que reste para la conclusión del contrato de arrendamiento, fluctuando entre uno y dos meses de alquiler.
Este pago representa una retribución destinada al inquilino por los posibles inconvenientes derivados de la venta de la propiedad. En caso de que opte por no renovar su contrato de alquiler con el nuevo propietario, la búsqueda de una nueva vivienda podría representar un trastorno en su vida cotidiana.
Si te cuestionas: ¿Se puede echar a un inquilino si necesito el piso? La respuesta es afirmativa, pero deberás cumplir con los requisitos legales.
La normativa que regula esta posibilidad está contemplada en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece las siguientes condiciones:
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