La relevancia de la figura del hipotecante no deudor se manifiesta de manera significativa en el ámbito del cobro de deudas y como una medida de seguridad en situaciones que involucran a múltiples acreedores. En este artículo, nos dedicaremos a analizar detenidamente el papel fundamental desempeñado por el hipotecante no deudor, ahondando en aspectos que a menudo suscitan interrogantes y generan inquietudes.
A lo largo de estas páginas, exploraremos a fondo la identidad de este actor dentro del contexto de los ciclos de deuda, comprendiendo sus responsabilidades y su lugar en el proceso en cuestión.
Reconocer de manera precisa quiénes son los hipotecantes no deudores es fundamental para contextualizar las obligaciones que asumen y, en última instancia, comprender plenamente por qué su papel resulta de vital importancia en diversos escenarios financieros y jurídicos.
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El término “hipotecante no deudor” se define como la persona que, siendo propietaria de un bien inmueble, lo utiliza como garantía en respaldo a una deuda adquirida por un tercero ante su acreedor. A pesar de esta definición, es posible que surjan cuestionamientos alrededor de esta novedosa figura. Por ende, es crucial subrayar que el hipotecante no deudor no es el deudor en sí, a pesar de ofrecer su bien inmueble como garantía; esto implica que no recibe ni está obligado a reembolsar el dinero comprometido.
El hipotecante no deudor se refiere a aquella persona que utiliza su propiedad inmueble como garantía para respaldar la deuda adquirida por un tercero ante su acreedor. En otras palabras, este individuo pone su bien inmueble como garantía, pero no se convierte en deudor, ya que no recibe ningún dinero ni está obligado a reembolsarlo.
Aunque suele ser común que el deudor también ofrezca parte de sus bienes como garantía en la práctica, la ley (según el artículo 1857 del Código Civil) permite separar estas posiciones, lo que da lugar a una garantía para una deuda que no es propia. De esta manera, la persona que solicita un préstamo se convierte en el responsable de devolver la suma adeudada (el deudor), mientras que un tercero establece una hipoteca sobre su inmueble únicamente para garantizar la obligación en caso de que el deudor no cumpla.
La principal ventaja del hipotecante no deudor en comparación con un avalista radica en que el primero limita su responsabilidad únicamente al bien hipotecado, lo que preserva sus otros bienes, tanto actuales como futuros. Por otro lado, quien funge como avalista asume la responsabilidad con todo su patrimonio, lo que lo coloca en una posición similar a la del deudor original.
Es innegable que esta figura es poco común, lo que explica por qué no ha sido abordada anteriormente en detalle. A pesar de su infrecuente aparición, es fundamental reconocer que los bancos la reconocen y aceptan. Por lo tanto, resulta beneficioso familiarizarse con los roles y las ventajas que el hipotecante no deudor aporta, ya que esto permitirá una comprensión más sólida de su funcionamiento en contextos financieros y legales.
El hipotecante no deudor despliega un activo inmobiliario hacia el acreedor financiero, pero a diferencia del deudor, su responsabilidad se limita exclusivamente al bien hipotecado, en contraposición al deudor que responde por el préstamo con la totalidad de su patrimonio. Este aspecto es esencial, ya que establece una restricción clara en cuanto a su garantía.
En situaciones en las que el deudor no cumple con sus obligaciones y pierde la propiedad inmobiliaria debido a impagos hacia la entidad financiera, el hipotecante no deudor asume la posición de la entidad, lo que le confiere el derecho de reclamar al deudor la cantidad pendiente. Aunque esta situación ofrece una ventaja al permitir que el hipotecante no deudor continúe buscando recuperar su pérdida financiera, es importante reconocer que lograrlo puede ser complicado en la práctica.
Una obligación fundamental del hipotecante no deudor radica en mantener la propiedad inmobiliaria durante la vigencia de la hipoteca, es decir, hasta que el préstamo se liquide por completo. En caso de decidir la venta del inmueble, es necesario que el hipotecante no deudor cancele la deuda hipotecaria, lo que puede generar posibles conflictos con el deudor, ya que lo ideal sería que el deudor asumiera esa responsabilidad.
Asimismo, el hipotecante no deudor tiene la obligación de asegurar el inmueble hipotecado, al menos en caso de siniestros como incendios, siguiendo así las pautas de cualquier otro préstamo hipotecario.
La figura del hipotecante no deudor se caracteriza por la disociación de las funciones de deudor del préstamo y propietario del bien inmueble que actúa como garantía. En nuestra legislación, no es un requisito esencial que el titular del bien sea el deudor para establecer un préstamo con garantía hipotecaria. El Código Civil establece que la hipoteca puede constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación, y el propietario del bien que se hipoteca no necesariamente debe ser el deudor. Incluso permite que terceras personas ajenas a la obligación principal puedan constituir un derecho real en garantía de dicha obligación.
La distinción fundamental entre el fiador y el hipotecante no deudor radica en la extensión de su responsabilidad. Mientras que el fiador asume la responsabilidad de la obligación garantizada con todos sus bienes actuales y futuros, de acuerdo con el artículo 1.911 del Código Civil, el hipotecante no deudor, al no ser deudor en sí, únicamente responde con el bien hipotecado, limitando así su responsabilidad a dicho activo.
Por lo tanto, en el caso de ejecución de la hipoteca y si el bien no satisface la deuda, el acreedor no puede reclamar los demás bienes presentes y futuros del hipotecante no deudor. Esto significa que el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor no se aplica en este contexto.
Sin embargo, cabe destacar que la constitución de la hipoteca sobre el inmueble debe considerarse en situaciones de enajenación de la vivienda hipotecada.
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En última instancia, es importante señalar que en caso de ejecución de la hipoteca, el hipotecante no deudor podría recuperar lo pagado al reclamar al deudor. La jurisprudencia, en particular la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de febrero de 2009, establece que el hipotecante por deuda ajena tiene el derecho de subrogarse en la posición del acreedor y en las acciones que este último pueda emprender contra el deudor.
Ser hipotecante no deudor es relativamente sencillo, siempre y cuando se posea un inmueble susceptible de ser hipotecado. Los únicos requisitos son tener propiedad de un inmueble apto para hipotecar y la intención de utilizarlo como garantía para terceros.
Estos dos requisitos definen la elegibilidad como hipotecante no deudor. Ahora bien, ¿cuáles son las responsabilidades asociadas a esta figura?
Una vez establecida la garantía y aprobado el bien inmueble por el banco como garantía, el hipotecante no deudor debe mantener la propiedad e incluso asegurarla, con la entidad financiera como beneficiaria de la póliza.
Para implementar esta garantía, el inmueble debe haber sido previamente tasado y registrado en el Registro de la Propiedad.
Es fundamental entender que en caso de ejecución de la hipoteca como garantía, el hipotecante no deudor debe subrogarse a las acciones de la entidad financiera contra el deudor, lo que le permite reclamar al deudor los montos pagados hasta recuperar sus pérdidas.
En última instancia, ser hipotecante no deudor conlleva un riesgo y una carga real sobre el inmueble, lo cual es crucial al considerar acciones simultáneas como:
Indudablemente, la figura del hipotecante no deudor puede verse afectada por situaciones de quiebra, a pesar de tener establecida esta garantía mediante su inmueble. En caso de que el propio hipotecante no deudor declare quiebra, se debe analizar si la hipoteca que respalda la obligación del deudor principal se estableció antes o después del embargo que podría afectar al hipotecante.
Si los embargos fueron implementados antes de la formalización de esta garantía, el derecho del acreedor quedaría en una posición secundaria. Es altamente complejo que un inmueble de una persona embargada pueda ser considerado como garantía.
Sin embargo, la situación difiere si el embargo o la quiebra ocurren una vez que el proceso de hipotecante no deudor ya está en marcha y ha sido firmado. En este caso, la carga hipotecaria se mantiene, lo que significa que aquellos que adquieran el inmueble embargado estarán obligados ante el acreedor a utilizar ese inmueble como garantía para el deudor principal, quien en ningún momento ha estado involucrado en procesos de embargo o quiebra.
En tal situación, es esencial verificar si la hipoteca que respalda la obligación del deudor original se estableció antes o después del embargo que afecta al hipotecante.
Si la hipoteca es previa al embargo, incluso si el inmueble se vende debido a embargos posteriores, la carga hipotecaria persistirá. En consecuencia, quienes adquieran el inmueble seguirán estando obligados ante el acreedor de manera similar a los propietarios anteriores.
Por otro lado, si los embargos se ejecutaron antes de la creación de la garantía hipotecaria, los derechos del acreedor se verán en un segundo plano e incluso podrían perderse. En consecuencia, salvo en casos de fraude o error grave, resultaría sumamente complicado aceptar a una persona embargada como garante.
Es crucial abordar dos aspectos esenciales antes de responder a esta interrogante. En primer lugar, los bancos tienden a buscar que, al comprometernos en una hipoteca para asegurar la deuda del deudor, también firmemos un aval (o garantía personal), lo que podría neutralizar la protección adicional que otorga esta figura.
En segundo lugar, el hipotecante no deudor generalmente hipoteca un porcentaje muy reducido de su vivienda, máximo un 20% de su valor tasado. Sin embargo, esto no impide la posibilidad de pérdida del inmueble.
Una vez clarificados estos puntos, llegamos al escenario en el cual el acreedor se dirige al hipotecante no deudor para exigir el pago, incluso llegando a subastar el inmueble hipotecado en caso de falta de pago.
La gran ventaja del hipotecante no deudor radica en que, si el monto obtenido de esta venta no cubriera la deuda total, no surgiría ninguna obligación adicional con respecto al saldo pendiente. Su responsabilidad se limita únicamente al porcentaje hipotecado de su propiedad.
Ser avalista y ser hipotecante no deudor son conceptos claramente distintos, como ya señalé al abordar el tema del aval. El avalista, en su concepción más común, respalda una obligación con la totalidad de sus bienes presentes y futuros, pero sin establecer una garantía específica inscrita en el Registro de la Propiedad con efectos ante terceros. El avalista generalmente no ve restringida su capacidad para enajenar o gravar sus activos (aunque esto podría tener matices en situaciones de alzamiento de bienes y circunstancias afines).
Por otro lado, el hipotecante no deudor hipoteca un inmueble de su propiedad. Esta carga hipotecaria conlleva que, en casos de venta, por lo general se le exija cancelarla. Lo mismo ocurre si intenta establecer una nueva hipoteca sobre el mismo inmueble. Excepto si es la misma entidad financiera que ya gravó la propiedad, por lo general, se le requerirá liberar la carga hipotecaria. Este escenario limita considerablemente su margen de maniobra.
Sin embargo, en contraposición y en comparación con el avalista, el hipotecante no deudor solo responde con el bien hipotecado y únicamente hasta el monto de la Responsabilidad Hipotecaria. Esta responsabilidad es exclusiva y limitada. Es relevante destacar que con frecuencia, el hipotecante no deudor también firma en ocasiones como avalista, combinando así ambas formas de garantía.
En consecuencia, la condición de hipotecante no deudor presenta:
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