Iniciar un proceso de desalojo, en cualquiera de sus formas, no es una decisión agradable para ningún propietario de inmueble. La situación puede ser aún más difícil cuando el demandado es un amigo o familiar a quien se le cedió el uso y disfrute de un espacio de forma gratuita.
En estos casos, y en otros que se explicarán a continuación, será necesario recurrir al proceso judicial conocido como desahucio por precario. Este proceso se lleva a cabo con el objetivo de recuperar un inmueble ocupado por una persona que se encuentra en situación de precario y se niega a devolverlo. Para entender en qué consiste este tipo de desalojo, es necesario definir el concepto de precario, el cual no está contemplado directamente por la ley y requiere acudir a la doctrina y jurisprudencia.
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A lo largo del tiempo, los jueces han ido construyendo el concepto de precario. Actualmente, se entiende como la cesión de una vivienda o local a una tercera persona (precarista) sin contraprestación o renta mensual a cambio, realizada por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer.
Los elementos característicos de esta figura son la cesión gratuita de un inmueble por parte de alguien autorizado para hacerlo, sin una duración determinada o un uso concreto. Es importante destacar que si se establece una duración o uso específico, no se trata de un precario, sino de un contrato de comodato.
Además del juicio verbal de desahucio por precario, existen otras situaciones similares que también se resuelven a través de este tipo de juicio.
El proceso verbal civil conocido como desahucio por precario, según el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se emplea para recuperar la posesión de un inmueble que ha sido ocupado por personas en situación de precariedad y que se niegan a devolverlo a su legítimo propietario.
Cuando una persona se niega a devolver un inmueble a su legítimo propietario, el propietario puede iniciar un proceso judicial conocido como desahucio por precario. Esto ocurre cuando el inquilino ocupa el inmueble sin tener derecho o título para hacerlo.
En estos casos, el propietario puede solicitar una acción de desahucio para recuperar la posesión del inmueble. Aunque no está definido en la ley, este concepto jurídico ha sido desarrollado por la jurisprudencia.
Este procedimiento puede ser utilizado tanto contra personas que han sido autorizadas a ocupar el inmueble como contra okupas. Sin embargo, en 2018 se estableció un proceso especial de desahucio exprés para desalojar okupas, por lo que el desahucio por precario sigue siendo una opción, pero no resulta tan eficiente como el nuevo proceso.
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La vivienda es cedida temporalmente por el propietario a otra persona sin un contrato formal. Esta práctica es común en viviendas familiares y cuando el propietario quiere evitar declarar la renta. En este tipo de cesión, el propietario no recibe una contraprestación, y puede ocurrir en casos de divorcios, herencias sin repartir, cesiones entre familiares o alquileres en negro.
Si la cesión se hace sin consentimiento del propietario, se considera una okupación, que no es tolerada por el propietario. Antes de 2018, se utilizaba el proceso de desahucio por precario para desalojar tanto a precaristas como okupas, pero ahora existe un proceso específico para echar a okupas, y el juicio de desahucio por precario solo se utiliza para desalojar a precaristas.
En este caso, se presentan las ocupaciones ilegales en las que un individuo reside en una propiedad sin el permiso del dueño, aunque él afirma tenerlo o haberlo tenido. Anteriormente, esto era común hasta el 2018, pero la nueva ley establece un proceso específico para desalojar estas ocupaciones no autorizadas.
Siempre que el propietario desee recuperar su propiedad, debe hacerlo a través del procedimiento legal de desahucio por precario. No está permitido tomar la ley por sus propias manos, ya que esto puede resultar en condenas por delitos como amenazas o coacción.
Durante el proceso judicial, el propietario no tendrá acceso a su vivienda, pero debe demostrar legalmente que es el dueño y solicitar la expulsión de los ocupantes. La recuperación por vía de hecho, es decir, mediante la violencia o la intimidación, está prohibida y puede llevar a condenas por delitos.
El ocupante precario solo puede defenderse aportando un título que justifique su derecho a permanecer en la propiedad, lo cual es imposible ya que la característica fundamental del precario es la falta de dicho título.
Es recomendable contratar a un abogado especializado en desahucios por precario antes de presentar una demanda. Se debe contactar por escrito con los ocupantes y exigirles que abandonen el inmueble. Si se desalojan, no será necesario iniciar el procedimiento. En caso contrario, se debe presentar la demanda en los juzgados correspondientes.
El propietario debe demostrar su propiedad y presentar el requerimiento enviado a los ocupantes. El juicio verbal es más rápido que el procedimiento ordinario y el juzgado fijará la fecha de la vista y dictará sentencia. La parte demandada tiene 10 días hábiles para contestar o desalojar el inmueble. Si no lo hacen en 20 días hábiles desde la sentencia, se producirá el lanzamiento.
El lanzamiento es el desalojo físico del inmueble, en compañía de una comisión judicial que consigna el estado de conservación del mismo para que el propietario pueda reclamar una indemnización si hay desperfectos.
El proceso de desahucio por precario puede tardar entre cuatro a seis meses, pero es la única vía legal y segura para recuperar el inmueble.
Para que la acción de desahucio por precario tenga éxito, se deben cumplir ciertos requisitos, según la doctrina. Estos requisitos se centran en la legitimación activa, la legitimación pasiva y la identificación de la finca
En cuanto a la legitimación activa, el Tribunal Supremo establece que el desahucio por precario solo será efectivo si el demandante puede demostrar que posee la finca como dueño, usufructuario u otro derecho similar. En otras palabras, el demandante debe tener derecho a poseer la finca, aunque esta esté siendo ocupada por otra persona
En cuanto a la legitimación pasiva, la demanda debe dirigirse contra la persona que ocupa la finca en precario. En caso de que se desconozca la identidad de esta persona, se puede dirigir la demanda contra los “ocupantes desconocidos”. Por último, es imprescindible identificar la finca que se pretende recuperar y aportar el título que acredite el derecho a la posesión, como las escrituras de propiedad o el derecho de usufructo.
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