En este artículo, trataremos de explicar a fondo los derechos y obligaciones del presidente de la comunidad de propietarios. Comencemos.
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El rol de presidente en una comunidad de propietarios en España es de gran relevancia y viene acompañado de una serie de obligaciones y responsabilidades clave para el buen funcionamiento de la comunidad. Este cargo, designado por la junta de propietarios, es obligatorio y suele tener una duración de un año, aunque los estatutos comunitarios pueden establecer períodos diferentes.
No obstante, el presidente no puede actuar unilateralmente; debe operar bajo las directrices y acuerdos de la junta de propietarios, siendo este órgano el que realmente toma las decisiones sobre la administración de la comunidad. El cargo es personal e indelegable, aunque ciertas gestiones internas pueden ser delegadas con autorización de la junta. En caso de no cumplir sus obligaciones o actuar en contra de los intereses de la comunidad, los propietarios pueden solicitar su cese a través de una junta extraordinaria.
Si el presidente actúa más allá de sus competencias, perjudicando los intereses generales de la comunidad, los propietarios pueden exigirle responsabilidades civiles, que incluyen indemnización por daños y perjuicios. La responsabilidad penal puede surgir si, por ejemplo, se apropia de fondos de la comunidad. Lo vemos todo en nuestro artículo abuso de poder del presidente de la comunidad de propietarios.
Su elección se realiza en una junta, ya sea ordinaria o extraordinaria, y puede ser a través de un sistema rotatorio o por sorteo si así se establece para asegurar que todos los propietarios ocupen el cargo eventualmente. Las funciones del presidente de la comunidad de vecinos quedan recogidas en el artículo 13 LPH. Veamos a fondo cuáles son estas obligaciones del presidente de la comunidad:
La Ley de Propiedad Horizontal confiere al presidente de la comunidad el papel de representante legal de la misma, tanto en juicio como fuera de él. Esto implica que el presidente tiene la facultad de actuar en nombre de la comunidad en todos los asuntos que la afecten, lo cual incluye, por ejemplo, la contratación con terceros y la defensa de los intereses de la comunidad en procesos judiciales. Sin embargo, esta capacidad de representación debe ejercerse siempre conforme a las directrices establecidas por la junta de propietarios y, en algunos casos, en coordinación con el administrador de la comunidad, respetando los límites de sus competencias.
Cualquier acción judicial que el presidente desee emprender en representación de la comunidad debe estar previamente autorizada por un acuerdo de la junta de propietarios. La jurisprudencia ha establecido la necesidad de este previo acuerdo para legitimar al presidente a actuar judicialmente en defensa de la comunidad. Este acuerdo debe ser explícito y estar documentado, y aunque se considera un defecto subsanable si no se presenta inicialmente con la demanda, debe existir previamente a la presentación de la misma. No se permite convalidar una actuación judicial iniciada sin este acuerdo previo.
La convocatoria de las juntas de propietarios es una responsabilidad fundamental del presidente de la comunidad, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2. En situaciones donde el presidente no pueda llevar a cabo esta tarea, pueden sustituirlo el secretario o el administrador, siempre que cuenten con su consentimiento. Además, es posible que los propietarios soliciten la convocatoria de una junta extraordinaria si al menos el 25% de ellos lo requiere, representando este porcentaje al menos el 25% de las cuotas de participación. Debe realizarse al menos una junta al año para aprobar los presupuestos anuales así como las cuentas.
Será el presidente el que indique los puntos del día de la asamblea, de escuchar a los vecinos que tengan alguna queja o propuesta, así como de formalizar el cierre del acta de la junta en los diez días naturales posteriores a su celebración.
La convocatoria debe incluir la fecha, el lugar de la reunión y un orden del día detallado con los temas a tratar. Es fundamental incluir en la convocatoria una lista de propietarios morosos, ya que estos no podrán votar en las decisiones de la comunidad. La notificación de la convocatoria debe hacerse con una antelación mínima de seis días para las juntas ordinarias. Aunque para las juntas extraordinarias no se establece un plazo mínimo, lo recomendable es avisar con al menos una semana de antelación.
En cuanto al lugar de reunión, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no especifica un lugar concreto, lo habitual es que se celebren dentro del inmueble de la comunidad, por ejemplo en alguna zona común habilitada para tal causa. Sin embargo, también es viable realizar las juntas mediante videollamada, facilitando así la participación de propietarios que no puedan estar físicamente presentes.
El cobro de cuotas en una comunidad de propietarios es una tarea crucial para mantener el funcionamiento adecuado de la misma. La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios de un inmueble están obligados a contribuir a los gastos de la comunidad, dependiendo de la cuota de participación estipulada en las escrituras del edificio. Esta cuota se determina teniendo en cuenta factores como la superficie del inmueble, su ubicación dentro del edificio, y otros criterios que pueden influir en el valor asignado a cada propiedad.
Cuando se trata de vecinos morosos o deudas pendientes con la comunidad, el presidente juega un papel importante en el proceso de reclamación. El proceso comienza con un requerimiento amistoso por parte del presidente, quien puede enviar una carta al vecino deudor informándole sobre la deuda y la necesidad de su pago.
Si esto no resulta en el pago de la deuda, se puede convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente o al administrador a emprender acciones legales para reclamar la deuda judicialmente, tal y como recoge el artículo 21.1 LPH.
Tras alcanzar un consenso en reunión, el presidente tiene la tarea de gestionar la firma de contratos relacionados con la instalación y mantenimiento de servicios esenciales de la propiedad, incluyendo limpieza, conserjería, jardinería, seguridad por videovigilancia y el cuidado de ascensores. Asimismo, se encargará de la contratación de soluciones inmediatas para problemas urgentes como reparaciones de goteras, averías, fugas, cambio de cerraduras, restablecimiento de comunicaciones o situaciones de emergencia como rescates.
Entre las responsabilidades del presidente, puede encontrarse la de autorizar los pagos a proveedores, especialmente aquellos que no cuentan con domiciliación bancaria, y mantener un seguimiento regular de la situación financiera de la comunidad.
Para el pago de servicios, es crucial que el presidente actúe de acuerdo con los acuerdos y directrices de la junta de propietarios, asegurándose de que cualquier gasto realizado en nombre de la comunidad haya sido previamente aprobado por esta. Además, la Ley de Propiedad Horizontal permite que el presidente, o en su caso el vicepresidente, ejerza también las funciones de secretario y administrador, salvo disposición contraria de los estatutos o la junta de propietarios.
Para cesar las actividades molestas en una comunidad de propietarios, el presidente juega un papel crucial. Las actividades consideradas como molestas incluyen aquellas prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Estas deben ser notorias y persistentes, no puntuales, para que sea posible ejercer la acción de cesación. En caso de que algún vecino realice este tipo de actividades, el presidente es el encargado de tomar las medidas pertinentes para su cese. La medida inicial sería comunicar al vecino esta situación.
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En caso de que la comunidad decida tomar medidas legales, es fundamental contar con pruebas del requerimiento realizado al vecino infractor y de la persistencia de las actividades molestas. Testimonios y otras evidencias pueden ser cruciales en el proceso judicial. Si se obtiene una sentencia favorable para la comunidad, esta puede implicar la cesación completa de las actividades molestas, indemnización de daños y perjuicios, y en casos extremos, la privación del uso de la propiedad al dueño u ocupante por un máximo de tres años.
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7 establece un procedimiento específico que comienza con un requerimiento fehaciente, como un burofax o requerimiento notarial, por parte del presidente hacia la persona que realice la actividad molesta. Este requerimiento debe informar al infractor que debe cesar inmediatamente dichas actividades bajo advertencia de acciones legales si persiste en su conducta.
Si el problema persiste tras el requerimiento, la comunidad debe convocar una junta de propietarios, incluyendo en el orden del día el inicio de la acción de cesación de actividades molestas y autorizando al presidente a ejercer dicha acción judicial. El procedimiento judicial correspondiente para llevar a cabo esta acción es el juicio ordinario, según lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El presidente de una comunidad de propietarios desempeña un papel crucial en asegurar el cumplimiento de las normas de la comunidad y en el mantenimiento de una convivencia armónica entre los vecinos. Entre sus principales funciones ejecutivas, destaca la capacidad de tomar decisiones para el beneficio de la comunidad, incluyendo el mantenimiento y conservación de los elementos comunes y el aseguramiento del cumplimiento de las normas de convivencia establecidas.
El presidente también juega un papel fundamental en la resolución de conflictos, actuando como mediador en disputas entre propietarios y buscando soluciones amistosas. En casos extremos, puede tomar medidas legales para asegurar el cumplimiento de las normas de convivencia y el respeto entre los propietarios.
La rendición de cuentas en una comunidad de propietarios es una responsabilidad clave que debe ser llevada a cabo por aquellos en cargos de gestión, como el administrador o, en su caso, el presidente de la comunidad. Esta tarea implica presentar detalladamente el estado del patrimonio administrado, incluyendo todas las gestiones realizadas para su conservación, pagos efectuados, ingresos recibidos y obligaciones asumidas, tanto propias como aquellas asumidas frente a terceros. La rendición de cuentas se fundamenta en la necesidad de transparencia y responsabilidad en la administración de bienes ajenos, garantizando que los fondos sean manejados de manera adecuada y conforme a lo autorizado por la Junta de Propietarios.
El artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las funciones de secretario y administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, a menos que los estatutos de la comunidad o la junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, decidan asignar estos roles a personas distintas. Esta disposición permite una cierta flexibilidad en la gestión de la comunidad de propietarios, adaptándose a las necesidades y preferencias específicas de cada comunidad.
Además, el artículo detalla que los cargos de secretario y administrador pueden ser acumulados en una única persona o nombrados de forma independiente, y que tanto cualquier propietario como personas físicas con cualificación profesional suficiente o incluso personas jurídicas pueden ejercer estos roles, según lo determinado por el ordenamiento jurídico español.
Es importante destacar que, aunque el presidente puede asumir estas funciones por necesidad, la LPH también permite que la junta de propietarios designe a cualquier propietario o incluso a terceros externos para que asuman las funciones de administrador y/o secretario, siempre buscando el mejor interés y la eficiente administración de la comunidad. Esta flexibilidad asegura que las tareas administrativas y de gestión puedan ser adecuadamente delegadas y atendidas, garantizando el buen funcionamiento de la comunidad y el mantenimiento de su patrimonio.
Los derechos de un presidente de una comunidad de propietarios en España se encuentran principalmente enmarcados en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Aunque esta ley se centra más en las funciones y obligaciones del presidente de la comunidad, podemos inferir sus derechos a partir de estas responsabilidades y del marco legal general.
En algunas comunidades, y dependiendo de lo establecido en sus estatutos o lo acordado en Junta, el presidente puede delegar ciertas responsabilidades en otros miembros de la comunidad o en un administrador de fincas profesional.
Aunque para la mayoría de las decisiones se requiere el acuerdo de la Junta, el presidente puede actuar de forma unilateral en situaciones de urgencia para proteger los intereses comunitarios, siempre que luego informe a los propietarios.
En situaciones de emergencia, como incendios o intoxicaciones, el presidente tiene la autoridad para tomar medidas urgentes que requieran una respuesta inmediata para prevenir daños mayores o garantizar la seguridad y el correcto funcionamiento de la comunidad. Esto incluye decisiones sobre reparaciones urgentes o actuaciones menores que no necesitan ser discutidas en una junta general.
Si es necesario, puede solicitar el apoyo de las autoridades para hacer cumplir los acuerdos comunitarios o resolver conflictos que afecten a la comunidad.
Aunque la gestión cotidiana de las finanzas suele recaer en el administrador, si lo hay, el presidente tiene derecho a supervisar las cuentas, proponer presupuestos y participar en las decisiones económicas importantes.
Normalmente, el desempeño del cargo de presidente no conlleva remuneración. Sin embargo, la comunidad puede decidir, por unanimidad, otorgarle un sueldo o compensación económica por gastos de representación. La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe que se remunere al presidente por su trabajo, siempre que se acuerde.
Aceptar el cargo de presidente es obligatorio. No obstante, un propietario puede solicitar su relevo al juez invocando causas justificadas, como falta de aptitud por enfermedad o ausencia prolongada. El juez determinará si estas causas justifican su liberación del cargo.
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