El abuso de poder del presidente de la comunidad de propietarios es un tema delicado que requiere atención y acción cuidadosa. Este se manifiesta cuando el presidente utiliza su posición para tomar decisiones no beneficiosas para la comunidad o los propietarios, excediendo los límites establecidos por la ley y los estatutos de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Penal regulan y establecen las bases para identificar y actuar frente a estos abusos. En este artículo trataremos de abordar este tema a fondo. Comencemos.
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El abuso de poder del presidente de la comunidad de propietarios ocurre cuando el presidente utiliza su posición de autoridad para tomar decisiones que no son beneficiosas para la comunidad de vecinos, actuando en contra de los intereses generales para beneficiarse de manera personal o favoreciendo a un grupo selecto de propietarios sobre otros. Se da una situación en la que se utiliza la posición de autoridad de manera inapropiada o ilegítima.
En este sentido, la LPH (Ley de la Propiedad Horizontal) en su artículo 18.C indica que serán denunciables aquellos acuerdos que resulten en un daño significativo hacia un dueño y se hayan llevado a cabo mediante un ejercicio indebido de derechos:
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
ARTÍCULO 18 LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
(…)
El Código Civil también indica lo siguiente, indicando que el abuso de poder puede dar lugar a indemnización y a medidas judiciales contra el mismo:
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
ARTÍCULO 7 CÓDIGO CIVIL
2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Este comportamiento suele estar asociado a posibles delitos, como puede ser el cohecho, la coacción o el blanqueo de capitales. El abuso de autoridad podría llevar a responsabilidades civiles o administrativas, dependiendo de las acciones específicas y de cómo estas violen las leyes o regulaciones aplicables a las comunidades de propietarios, como la Ley de Propiedad Horizontal. Si dichas acciones entran en el ámbito del derecho penal, por ejemplo, si involucran malversación de fondos o coacción, entonces serían perseguidas según las disposiciones relevantes del Código Penal.
En tales casos, la responsabilidad penal dependería de la naturaleza y gravedad del delito cometido, más que del hecho de que el autor sea el presidente de la comunidad. No obstante, el abuso de poder y la posición de autoridad del presidente podrían ser considerados por los tribunales al determinar la responsabilidad y la sentencia, pudiendo ser un agravante de la pena, pero esto variará según las circunstancias específicas de cada caso. El artículo 22 del Código Penal indica lo siguiente:
(…)
ARTÍCULO 22 CÓDIGO PENAL
2.ª Ejecutar el hecho mediante disfraz, con abuso de superioridad o aprovechando las circunstancias de lugar, tiempo o auxilio de otras personas que debiliten la defensa del ofendido o faciliten la impunidad del delincuente.
(…)
Los ejemplos de abuso de poder por parte de un presidente de comunidad de propietarios pueden variar, dependiendo de las circunstancias específicas de cada comunidad y de la interpretación de las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la propia comunidad. A continuación, se listan varios ejemplos posibles:
Estos ejemplos ilustran cómo un presidente puede exceder sus funciones y abusar de su posición, afectando el bienestar y los derechos de los propietarios en la comunidad.
Ejemplos de abuso de poder incluyen la toma de decisiones unilaterales, el uso indebido de fondos comunitarios, la negación o limitación de derechos a los propietarios, y hasta el acoso o intimidación para imponer decisiones o silenciar disidencias. Identificar estos comportamientos es el primer paso para tomar medidas correctivas y asegurar una convivencia justa y respetuosa en la comunidad.
El presidente de la comunidad de vecinos puede tener derecho a ver las grabaciones de las cámaras de seguridad solo si ha sido autorizado expresamente por la junta de vecinos para hacerlo. Esta autorización debe otorgarse teniendo en cuenta la necesidad de acceder a estas imágenes para resolver incidencias específicas relacionadas con la seguridad o delitos dentro de la comunidad.
La decisión de permitir que el presidente tenga acceso a las grabaciones debe tomarse en una reunión de la comunidad y quedar debidamente registrada, enfatizando que el visionado de las imágenes debe ser por motivos concretos y no de manera rutinaria
En general, el presidente no puede tomar decisiones que afecten a la comunidad sin el consentimiento de la junta de propietarios. Esto incluye, pero no se limita a, la contratación de servicios, la realización de obras y reformas en las zonas comunes, y otros asuntos que afecten a la comunidad en su conjunto. Hay excepciones en casos de urgencia, donde el presidente puede actuar sin convocar previamente a la junta, pero estas acciones deben ser posteriormente ratificadas por la junta para evitar abusos de poder.
El presidente de una comunidad de propietarios tiene la facultad de cambiar la empresa de limpieza sin necesidad de pasar por una Junta de Propietarios en virtud del artículo 10.1A de la LPH, al ser servicios de carácter obligatorio, pero este acto conlleva sus riesgos. Si decide hacerlo sin una consulta previa, será responsable personalmente de las consecuencias que pueda tener su decisión, como problemas con el despido del empleado anterior o descontento con la nueva empresa por el servicio o coste proporcionados. Este tipo de decisiones, especialmente si resultan en descontento generalizado o problemas legales, pueden llevar a que los vecinos denuncien al presidente por una gestión inadecuada.
El presidente de una comunidad de propietarios en España no tendría la autoridad unilateral para despedir a un trabajador sin seguir los procedimientos establecidos por la comunidad de propietarios. Debe actuar siempre dentro de los límites establecidos por los acuerdos de la comunidad y no puede reemplazar la voluntad de la comunidad con la suya propia. La única excepción a esta regla ocurre en situaciones de urgente necesidad, donde el presidente puede actuar directamente en beneficio de la comunidad, pero debe informar a la junta a la mayor brevedad para su ratificación o para que se tomen las responsabilidades correspondientes.
Las decisiones dentro de la comunidad deben ser tomadas en las juntas de propietarios, donde los miembros tienen la oportunidad de discutir y votar sobre los asuntos relevantes. El presidente tiene la responsabilidad de convocar y presidir estas juntas, pero las decisiones finales se toman por votación de los propietarios presentes. Por lo tanto, el presidente actúa más como un facilitador y representante legal de la comunidad, en lugar de un tomador de decisiones autónomo.
Además, hay una serie de acciones específicas que el presidente no puede realizar bajo ninguna circunstancia, como delegar su cargo en otra persona sin seguir el proceso legalmente establecido, contratar obras sin la autorización de la junta, presentar demandas en nombre de la comunidad sin autorización previa, o transmitir su cargo a un tercero sin una junta que ratifique dicha acción. La renuncia del presidente debe ser manejada convocando una junta extraordinaria para elegir a un sustituto, y el presidente no puede ignorar sus obligaciones legales y estatutarias.
Si se identifica un caso de abuso de poder por parte del presidente o de la Junta Rectora, los propietarios pueden tomar varias medidas. Entre ellas, solicitar una Junta General Extraordinaria con el apoyo de al menos el 25% de los propietarios para exigir responsabilidad civil al presidente, lo cual incluye posibles indemnizaciones económicas por daños y perjuicios ocasionados.
La propuesta de denuncia al presidente debe ser publicada en el orden del día de dicha junta, y deberá ser aprobada por parte de la junta de propietarios para poder llevarse a cabo. Además, es importante recopilar evidencia sólida de los comportamientos abusivos y considerar buscar asesoramiento legal para una orientación adecuada y posibles acciones legales.
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Entre las acciones recomendadas para contrarrestar el abuso de poder se encuentran:
En algunos casos, el presidente puede incurrir en responsabilidades penales, como apropiación indebida, estafa, o coacciones, si sus acciones cumplen con los criterios establecidos en el Código Penal. En estas situaciones, la intervención de un abogado especializado se hace aún más crucial.
Para prevenir y actuar ante esta situación, es esencial conocer y comprender las normativas legales aplicables, como la Ley de Propiedad Horizontal, y participar activamente en las asambleas de la comunidad. La transparencia en la gestión y la fiscalización de las acciones del presidente son fundamentales, así como la creación de comisiones de control, si se considera necesario.
Los derechos de los propietarios en una comunidad incluyen participar en decisiones importantes, recibir información relevante sobre la gestión comunitaria, impugnar acuerdos perjudiciales, exigir el cumplimiento de las normas, solicitar datos económicos, proponer mejoras, y garantizar su privacidad y seguridad. Estos derechos permiten a los propietarios tener un papel activo en la administración de su comunidad y velar por una gestión transparente y equitativa.
Finalmente, es vital fomentar una cultura de buena gobernanza y respeto mutuo dentro de la comunidad, promoviendo la participación activa de todos los propietarios en la toma de decisiones y en las elecciones de la junta directiva, para asegurar una administración justa y transparente de la comunidad.
La clave para evitar o corregir el abuso de poder reside en la participación activa de los propietarios en la gestión de la comunidad, el conocimiento y ejercicio de sus derechos, y la disposición para tomar acciones legales cuando sea necesario.
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