En este artículo, analizaremos a fondo la multa por no reinvertir en vivienda habitual. ¿Realmente existe esta multa? ¿Cómo podemos evitarla? Trataremos de despejar todas las dudas que puedan surgir en torno a esta exención. Comencemos.
Contenidos:
En España, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual dentro de ciertos plazos, puedes beneficiarte de una exención en el IRPF. Esta exención significa que no tendrás que pagar impuestos sobre la ganancia patrimonial obtenida de la venta, siempre y cuando reinviertas todo el importe en una nueva vivienda habitual en el plazo establecido por la ley.
La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Específicamente, esta exención se encuentra detallada en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre:
1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Artículo 38 Ley IRPF
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
(…)
La exención por reinversión en vivienda habitual permite a los contribuyentes eximir de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas de la venta de su residencia principal, siempre y cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Este beneficio fiscal puede suponer un gran ahorro en el IRPF, que podría oscilar entre los 6.000 y 200.000 euros, dependiendo del valor del inmueble que se ha vendido.
Para aplicar esta exención, es necesario cumplir con una serie de requisitos y condiciones establecidos en la normativa, como la definición de qué se considera vivienda habitual, los plazos para la reinversión, y cómo debe declararse esta operación en la declaración del IRPF.
Si decides vender tu vivienda habitual y no reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años, no podrás acogerte a la exención en el IRPF. La ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda habitual se integrará en la base imponible del ahorro, y estará sujeta a tributación según los tramos establecidos que van desde el 19% hasta el 28%, dependiendo de la cantidad que se ha ganado.
Este beneficio fiscal requiere que cumplas con dos plazos principales: el primero es un periodo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual. El segundo plazo, aplicable solo si la nueva vivienda está en construcción o es objeto de autopromoción, es de cuatro años desde el inicio de la inversión para finalizar la construcción y adquirir la propiedad de la vivienda. Este periodo de reinversión puede abarcar tanto los dos años anteriores como los dos años posteriores a la venta de la vivienda anterior.
Para que una vivienda sea considerada como habitual, debes residir en ella de manera continuada durante al menos tres años, salvo algunas excepciones justificadas.
Según una sentencia del Tribunal Supremo de 1-10-2020, no es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta para la reinversión, siendo suficiente con que se aplique a este fin dinero tomado a préstamo. Esto significa que se puede beneficiar de la exención del IRPF considerando reinvertido todo el importe del préstamo, aunque las cuotas se abonen al banco mensualmente a lo largo de los años.
Se considera vivienda habitual aquella en la que se reside de manera continuada durante al menos tres años, tras ser ocupada de forma efectiva y permanente en los 12 meses posteriores a la compra o finalización de las obras. Existen excepciones que pueden modificar este plazo, como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que obliguen a un cambio de domicilio (por ejemplo, matrimonio, separación, cambio laboral, etc.) o que la vivienda se vuelva inadecuada por motivo de discapacidad del contribuyente o familiares.
Para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, existen una serie de requisitos y que deben cumplirse:
No existe una sanción por no reinversión en vivienda habitual, simplemente no se podrá acceder a la exención y se deberá declarar el dinero de la venta en la Declaración de la Renta. Si el comprador se acoge a la exención para no declarar las ganancias que la venta de su vivienda le generan, y después no cumple los requisitos dentro del plazo indicado, deberá pagar los impuestos que en su momento no pagó.
Contrario a lo que todo el mundo frecuentemente piensa, no existe una multa específica por no reinvertir el dinero obtenido de la venta en la compra de otra vivienda habitual. Sin embargo, si no se realiza esta reinversión, el vendedor está obligado a declarar las ganancias patrimoniales obtenidas y a tributar por ellas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Si la reinversión en vivienda habitual se realiza fuera del plazo estipulado por la normativa fiscal, las implicaciones pueden variar, pero generalmente, el beneficio de la exención fiscal en la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda anterior se pierde. Esto significa que el importe ganado por la venta estaría sujeto a la tributación correspondiente en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) como una ganancia patrimonial.
La normativa especifica que la reinversión debe efectuarse dentro de un período de dos años, contados de fecha a fecha, desde la venta de la vivienda anterior. Si esta condición no se cumple, es decir, si la reinversión se realiza fuera de ese plazo, el beneficio de la exención no se aplica.
En casos particulares, como la compra de viviendas en construcción, la ley prevé que además del plazo de dos años para reinvertir, la construcción de la nueva vivienda debe finalizarse en un plazo adicional de cuatro años desde el inicio de la inversión. Si estos plazos no se respetan, igualmente se perdería el derecho a la exención.
En caso de no cumplir con los plazos establecidos, nuestra recomendación es consultar con un asesor fiscal o directamente con la Agencia Tributaria para explorar las opciones disponibles o cualquier medida correctiva que se pueda adoptar, como la posibilidad de solicitar aplazamientos o fraccionamientos en la liquidación del impuesto, en caso de que la normativa lo permita. Por nuestra parte, podemos ofrecerte ampliar esta información y responder a tus dudas gracias a la Inteligencia Artificial.
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Para demostrar a Hacienda que un inmueble es tu vivienda habitual, existen varios medios y documentos que puedes presentar, cada uno con un peso probatorio distinto:
Es importante informar a la Agencia Tributaria sobre cualquier cambio de residencia mediante el Modelo 030 o indicándolo en tu declaración de la renta. Si has obtenido deducciones por una vivienda habitual y cambias de residencia antes de cumplir los plazos requeridos (como los tres años mínimos de residencia), Hacienda puede reclamar esas deducciones.
Como ya hemos mencionado unas líneas más arriba, no existe una multa por no reinvertir en vivienda habitual propiamente dicha, simplemente no se podrá acceder a la exención y se deberá tributar lo que en su momento no se tributó. Para que no suceda esta situación, aquí tienes una lista de recomendaciones para evitar la multa por no reinvertir en vivienda habitual:
Veamos algunos ejemplos de situaciones que podrían darse en la vida real con respecto a la reinversión en vivienda habitual y las consecuencias de no cumplir con los requisitos establecidos:
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