Explora la emocionante posibilidad de construir tu hogar exactamente como lo sueñas a través de la autopromoción de viviendas. Si estás considerando la idea de ser el “Promotor” de tu propia casa, has llegado al lugar adecuado. En este artículo, desglosaremos en detalle el concepto de autopromoción inmobiliaria, una alternativa que te permite tener el control total sobre el diseño, los materiales y cada aspecto de tu nuevo hogar.
Además de la satisfacción de crear un espacio único y personalizado, la autopromoción ofrece ventajas financieras significativas: ahorra entre un 15% y un 30% en beneficios del promotor y un 5% en comisiones inmobiliarias. Imagina pagar solo 120,000€ por una vivienda que se vendería en una inmobiliaria por 160,000€.
En tiempos de crisis, surgen soluciones innovadoras a las fórmulas tradicionales, y la autopromoción, aunque existente desde hace años, está ganando cada vez más popularidad como una opción inteligente y rentable. Además del ahorro económico, la autopromoción te brinda la posibilidad de controlar cada detalle, desde la distribución hasta la iluminación, garantizando que tu hogar se adapte perfectamente a las necesidades de tu familia.
Este artículo te guiará a través de los fundamentos de la autopromoción de viviendas: desde entender en qué consiste y los beneficios que ofrece hasta los pasos esenciales para convertirte en un autopromotor. Descubre cómo la autopromoción puede transformar tu sueño de vivir en una casa ideal en una realidad tangible y financieramente viable.
Contenidos:
Desde un punto de vista legal, el autopromotor no es otra cosa que alguien que, sin ser profesional en construcción, se embarca en el desafío de contratar a los necesarios profesionales para construir su propia vivienda.
Sí, te conviertes en el valiente que asume todos los riesgos del proceso de edificación en un terreno que te pertenece. Y que quede claro, la ley no establece ningún tipo de distinción entre el promotor que solo busca beneficios y el que construye para sí mismo. Toda la regulación y normativas aplicables al promotor también aplican al autopromotor, sin excepciones.
La autopromoción suena genial por la supuesta economía que implica al no tener intermediarios (sí, eres tu propio promotor), pero que no te ciegue: esto puede ser un camino lleno de baches si no tienes ni idea del asunto. Prepara tu dosis de estrés, ya que esta empresa demanda un compromiso total, mucho tiempo y, probablemente, algún que otro dolor de cabeza. Pero claro, ¿Quién dijo que las cosas fáciles valen la pena?
Deja que te cuente: la autopromoción inmobiliaria te da el lujo de diseñar tu casa a tu medida, adecuada a las necesidades personales y familiares, sin la necesidad de intermediarios. La libertad de tener un espacio 100% a tu estilo es la joya de la corona en esta opción. Sin embargo, ojo avizor: antes de sumergirte en esta aventura, toma en cuenta los pros y contras, especialmente cuando el mercado inmobiliario está en plena montaña rusa.
Y no pienses que la autopromoción solo aplica a construcciones nuevas. Si tienes una ruina de casa y ganas de darle una nueva vida, también puedes unirte a la fiesta.
¿No te suena suficientemente audaz? Puedes incluso juntarte con otros dueños de terrenos y formar una comunidad de bienes para lanzarte a la construcción en equipo. Pero cuidado, aquí la autonomía no es reina, debes consensuar decisiones con los demás dueños sobre todo lo que afecte a la comunidad o a las partes compartidas.
En resumen, la autopromoción no es solo un proyecto: es el control total, el poder de elegir a los profesionales, y cargar con las responsabilidades. Si crees que estás a la altura del desafío, ¡adelante!
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Creamos nuestra casa desde cero, con total libertad para diseñarla según nuestros caprichos y preferencias. El resultado es una vivienda completamente personalizada que refleja nuestro estilo en cada rincón. Elegimos el terreno ideal, seleccionamos a los profesionales que darán vida a nuestro proyecto, decidimos la distribución, la cantidad de habitaciones, los materiales, los acabados y todos los detalles que la convertirán en nuestro hogar perfecto. Todo esto, por supuesto, ajustado a nuestro presupuesto y necesidades. En pocas palabras, tenemos el control absoluto sobre cada fase de la construcción.
El mayor atractivo de la autopromoción inmobiliaria radica en el aspecto económico. Según los expertos, esta alternativa podría traducirse en un ahorro de hasta un 30% en comparación con la compra de una vivienda nueva a un promotor (sin tener que cubrir su margen de beneficio) o a través de una inmobiliaria (sin lidiar con comisiones de intermediarios). Si optamos por contratar la ejecución de la obra por partidas, ese ahorro puede ser aún mayor, ya que eliminamos también el margen del contratista.
Otro punto a destacar es la certeza de que podremos disfrutar de nuestra vivienda en el plazo acordado. Además, este enfoque de promoción nos brinda la flexibilidad de posponer partes de la obra o llevarla a cabo en fases, según nuestras circunstancias y preferencias.
Indudablemente, uno de los mayores beneficios de la autopromoción de viviendas es la reducción del IVA que pagarás exclusivamente por ser autopromotor.
En las sumas entregadas al constructor, se aplicará un tipo de IVA del 10%. Esto engloba las ejecuciones de obras, ya sea con o sin provisión de materiales, derivadas de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista, que tengan como objetivo la construcción o rehabilitación de edificios o partes de los mismos principalmente destinados a viviendas. Esto también abarca locales, anexos, garajes, así como las instalaciones y servicios complementarios ubicados en ellos.
¿Y qué ocurre con los proyectos? Los proyectos necesarios, incluidos los aspectos técnicos, se gravarán con un IVA del 21%.
Se considerará que una edificación está principalmente destinada a viviendas cuando, al menos, el 50% de su superficie construida esté dedicado a dicho propósito.
La principal desventaja reside en nuestra carencia de conocimientos técnicos y desconocimiento del proceso, lo que nos obliga a contratar profesionales especializados en construcción. Esto, sin duda, genera preocupaciones considerando la complejidad de gestionar la relación con estos expertos, especialmente si optamos por la contratación por partidas independientes en lugar de un contrato de precio cerrado con un único proveedor.
El diseño y construcción de nuestra vivienda puede ser un proyecto emocionante, pero también demandará un considerable esfuerzo y compromiso de nuestra parte. El nivel de responsabilidad, supervisión y tiempo necesario puede generar un alto nivel de estrés.
Además, puede resultar complicado asegurar una financiación adecuada. Es crucial tener claridad sobre las opciones de financiamiento que el banco puede ofrecernos. Es viable tanto para una residencia principal como para una segunda vivienda, siempre y cuando tengamos la documentación en regla, nuestro proyecto haya sido validado por el Colegio de Arquitectos y tengamos la propiedad del terreno.
Estas hipotecas son conocidas como hipotecas autopromotoras, permitiendo obtener financiamiento a medida que la construcción avanza, bajo la supervisión de un arquitecto que certifique el progreso de la obra.
Dado que no eres un simple observador ni un mero usuario, sino un actor directamente involucrado en la construcción de un edificio, tendrás ciertas responsabilidades como autopromotor.
De acuerdo con la LOE, un autopromotor tiene las siguientes obligaciones:
a) Poseer la titularidad del terreno que le habilite para construir en él.
Esto implica que debes ser el propietario de la parcela en la que se llevará a cabo la construcción, excluyendo a familiares u otros miembros.
b) Suministrar la documentación e información previa necesaria para la elaboración del proyecto y autorizar al director de obra para realizar posteriores modificaciones en él.
Esta documentación suele incluir mediciones y topografía de la finca proporcionadas por un topógrafo, así como estudios geotécnicos.
c) Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas necesarias, además de firmar el acta de recepción de la obra.
d) Contratar los seguros necesarios:
Normalmente, a los promotores se les exige tener un seguro decenal de daños. Sin embargo, en tu caso, al ser tú mismo el usuario y propietario de la vivienda, esta obligación se excluye. La ley asume que, al construir tu propia casa, buscarás hacerlo de manera adecuada, por lo que en caso de daños durante la construcción, serás tú quien cubra los gastos correspondientes.
La autopromoción inmobiliaria implica la construcción de tu propio hogar. En consecuencia, las hipotecas autopromotor son productos diseñados específicamente para financiar la edificación de una casa en un terreno de tu propiedad. Esta vivienda puede ser destinada a residencia habitual, segunda residencia o incluso a fines de inversión.
Es evidente que el propósito de estas hipotecas difiere de las hipotecas tradicionales, que se utilizan para adquirir una propiedad ya construida. Además, estas hipotecas presentan particularidades propias: los fondos no se otorgan en una única entrega, conllevan un coste ligeramente mayor y requieren la presentación de documentos específicos durante el proceso de solicitud. A lo largo de esta sección, analizaremos minuciosamente todos los detalles relacionados con estas hipotecas especiales destinadas a la construcción de viviendas.
Aparte de cumplir con los requisitos tradicionales de solvencia necesarios para solicitar cualquier préstamo hipotecario, la Hipoteca Autopromotor destinada a la construcción de una vivienda impone una serie de condiciones específicas:
El proceso para solicitar el préstamo a cualquiera de estas instituciones es prácticamente similar al de una hipoteca estándar. Debes contactar con el banco, presentar los documentos requeridos (detallados más adelante), realizar una tasación y aguardar la aprobación de tu solicitud. Si el banco considera viable la operación, podrás formalizar el crédito ante un notario.
Sin embargo, es relevante comprender que el banco no te entregará la totalidad del dinero de una vez, una vez firmado el contrato. En las hipotecas autopromotor, los fondos se distribuyen en distintos plazos o etapas a lo largo de un período de aproximadamente dos años:
En general, durante esos dos años, se suele aplicar una carencia de capital. Esto significa que únicamente pagarás los intereses de la hipoteca, lo que resulta en cuotas más bajas. Una vez finalizada esta etapa, comenzarás a abonar mensualidades regulares (que incluyen capital e intereses) hasta saldar la deuda. El plazo para reembolsar las hipotecas autopromotor suele extenderse hasta un máximo de 30 años.
Otra interrogante común sobre estos productos es el porcentaje de la construcción que puede ser financiado. En términos generales, las hipotecas para construir viviendas cubren hasta un 80% del presupuesto de las obras o del valor de tasación del futuro inmueble (determinado por un tasador previo al inicio de la obra), si este último es menor.
Supongamos, como ejemplo, que la empresa constructora solicita 100,000 euros para erigir tu futura vivienda, cuyo valor de tasación también es de 100,000 euros. En tal caso, la hipoteca autopromotor tendría un importe máximo de 80,000 euros.
De esta manera, necesitarás contar con ahorros para cubrir el 20% restante de los costos de construcción. Dado que no estarás adquiriendo una propiedad ya existente, no estarás sujeto a los gastos asociados con una compraventa tradicional. Sin embargo, deberás disponer de fondos propios suficientes para afrontar otros gastos inherentes a la autoconstrucción, como el 10% del IVA sobre el precio de la edificación, los costos de las licencias municipales, los honorarios del arquitecto, los gastos de escrituración e inscripción de la vivienda, entre otros.
Los costos relacionados con la autopromoción pueden variar significativamente según la localidad en la que construyas y las tarifas establecidas por el arquitecto. Por ello, antes de dar cualquier paso, es aconsejable solicitar presupuestos de varios arquitectos y consultar con el ayuntamiento acerca de las tarifas de las distintas licencias y certificados.
Es natural preguntarse acerca del coste de estos préstamos. Por lo general, las hipotecas para la autopromoción tienen un interés ligeramente más elevado en comparación con las hipotecas destinadas a la compra de viviendas. La razón es sencilla: el banco asume un mayor riesgo al financiar la construcción de una casa, ya que existe la posibilidad de que las obras no avancen según lo planeado o incluso de que no se completen.
Es importante considerar, además, que las hipotecas autopromotor pueden implicar comisiones y productos adicionales, como seguros, al igual que sucede con los préstamos para la adquisición. Por esta razón, es aconsejable examinar minuciosamente los detalles de la oferta que presente el banco para tener una idea clara de cuánto se pagará en total.
Sí, es posible solicitar una hipoteca autopromotor para financiar la construcción de una casa prefabricada o modular. Sin embargo, es fundamental que la vivienda esté de manera sólida y permanente en el suelo, sin capacidad de movimiento. Además, deberás cumplir con los mismos requisitos mencionados en la sección sobre los criterios de elegibilidad.
En el caso de que la casa prefabricada no esté anclada al suelo de manera fija, no será posible obtener financiamiento mediante estas hipotecas. No obstante, siempre tienes la opción de solicitar un préstamo personal a un banco o entidad financiera, aunque es importante considerar que estos préstamos suelen tener un interés más elevado (aproximadamente alrededor del 8%).
Los gastos asociados a una hipoteca autopromotor son similares a los de cualquier otra hipoteca. Estos son los detalles:
Si alguna vez has soñado con construir tu propia vivienda a medida, estás en el lugar correcto. La autopromoción inmobiliaria te coloca en el asiento del “Promotor”, permitiéndote ahorrar entre un 15-30% en beneficios del promotor y un 5% en comisiones inmobiliarias asociadas a trámites administrativos. ¿Te imaginas pagar solo 120,000€ por una vivienda que se vendería en una inmobiliaria por 160,000€?
En tiempos de incertidumbre económica, alternativas como la autopromoción se presentan con más fuerza que nunca. Aunque es una opción que existe desde hace años, está tomando protagonismo como una solución real para quienes buscan su hogar ideal.
La ventaja fundamental radica en la capacidad de personalización total. Desde el diseño hasta los materiales, pasando por la distribución y la ubicación, tú decides cada aspecto. Pero, claro está, este camino no carece de retos.
El desconocimiento técnico puede ser un obstáculo, exigiéndote contratar profesionales para ejecutar la construcción. Y aunque puede ser emocionante, también significa un alto grado de involucramiento y tiempo invertido.
Afrontar la financiación es otro desafío. Sin embargo, las hipotecas autopromotoras ofrecen una solución, liberando el dinero conforme avanza la obra y bajo la supervisión de un arquitecto.
Los costes de construcción dependen del tamaño de la vivienda. Por ejemplo, para calcular los honorarios del arquitecto y aparejador, se multiplica el área construida por una tarifa por metro cuadrado. Así, el control de calidad, seguro de daños materiales y otros gastos se basan en el Presupuesto de Ejecución Material.
La autopromoción de vivienda es una opción a considerar, donde podrás materializar tu sueño de un hogar personalizado. Con una planificación adecuada y el apoyo de profesionales, es una oportunidad atractiva y rentable en el actual panorama inmobiliario.
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